Les pouvoirs en blanc, c’est-à-dire sans indication du mandataire par le mandant, sont exclus dans les assemblées générales de propriétaires d’une association syndicale libre, rappelle une réponse ministérielle récente. L’article 60 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, qui régit ces associations, impose en effet une mise en conformité des statuts en ce sens. Les manquements constatés à la prohibition des pouvoirs en blanc peuvent être portés devant le juge administratif.(Rép. min. n° 72949, JOAN du 26.7.16)
La loi du 6 août 2015, dite loi Macron, a instauré une liberté d’installation encadrée des notaires. Un arrêté ministériel vient d’officialiser la carte déployant les 247 zones dites «d’installation libre». Dans ces zones, l’implantation d’offices a été jugée utile pour renforcer la proximité ou l’offre de services. Pour chacune d’entre elles, des recommandations sur le nombre de créations d’offices pour les deux années à venir sont prises. L’arrêté détermine également 60 autres zones dites «d’installation contrôlée». Les demandes de création d’offices y feront l’objet d’un contrôle a priori du garde des Sceaux après avis de l’Autorité de la concurrence. Mais le ministre de la Justice pourra refuser la création de nouveaux offices à certaines conditions. Cette réforme ne s’applique pas dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle.(Arrêté du 16.9.16 JORF n° 0219 du 20
Copropriété: en réponse au courrier d’un lecteur ayant trait à la désignation du président de séance en assemblée générale (LPI n° 333 de septembre 2016, p. 50, ndlr), vous évoquez le fait qu’un mandataire peut présider une AG. Cela me semble contraire à la jurisprudence…La question de savoir si la présidence d’une AG peut être assurée par toutes les personnes y participant - copropriétaire ou tiers mandataire -, ou réservée aux seuls copropriétaires, a été largement discutée en jurisprudence et en doctrine. L’article 15 du décret du 17 mars 1967 n’indique pas qui peut être désigné. Et la seule interdiction posée par l’article 22-I de la loi du 10 juillet 1965 vise le syndic lui-même, son conjoint (ou partenaire de Pacs) et ses préposés. Un arrêt de la Cour de cassation (cass. civ. 3e du 13.11.13, n° 12-25682) a pourtant jugé, en fondant sa solution sur l’article 22-I, qu’il n’est pas possible au titulaire d’un mandat de vote, non-copropriétaire lui-même, de présider une AG. Formulation employée par la Cour: «Un copropriétaire ne peut déléguer à un mandataire la faculté d’être élu président de l’assemblée générale.» Il semble qu’il n’y ait pas eu depuis d’arrêt en sens contraire. À noter que cette solution ne change cependant en rien la réponse apportée au courrier de notre lectrice: dans son immeuble, le président de séance était lui-même un copropriétaire
Chauffage collectif: à la lecture de votre actualité intitulée «Les répartiteurs de chaleur en question», dans le LPI n° 332, je ne comprends pas bien si ma copropriété est concernée par l’obligation d’individualiser les frais de chauffage. Notre président de conseil syndical nous assure que non, dans la mesure où notre immeuble possède une distribution du chauffage verticale. Le syndic ne semble pas d’accord. Qu’en est-il?Votre président de conseil syndical suit peut-être la position d’associations de consommateurs et de copropriétaires (ARC, UFC-Que Choisir, etc.), qui estiment que seuls les immeubles dotés d’un système de distribution du chauffage horizontal sont concernés par l’obligation d’individualiser les frais de chauffage. Pour rappel, le décret du 30 mai 2016 prévoit que «tout immeuble collectif équipé d’un chauffage commun (doit être) muni d’appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif». Or, selon les associations en question, seuls les compteurs de chaleur installés à l’entrée des logements d’immeubles dotés d’un système de distribution horizontal répondent à cette définition, les répartiteurs placés sur chaque radiateur des appartements des immeubles dotés d’un système de distribution vertical donnant une estimation de la quantité d’énergie consommée et ne pouvant, à ce titre, pas être considérés comme des appareils de mesure. Le gouvernement a eu l’occasion de s’expliquer sur ce point sur le site services-public.fr, les plaquettes mises au point par l’Ademe expliquent que les répartiteurs, tout comme les compteurs, répondent aux exigences de la loi. Plusieurs courriers émanant de la Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP), dont nous nous sommes procuré une copie, vont aussi dans ce sens. Mauvaise rédaction ou mauvaise foi, le doute subsiste… Nous aurons l’occasion de revenir plus en détail sur la question dans un article sur l’individualisation des frais de chauffage à paraître dans notre numéro du mois de novembre.
Alors que les copropriétés de plus de 200 lots doivent être immatriculées au 31 décembre 2016 - au 31 décembre 2017 pour celles de plus de 50 lots et au 31 décembre 2018 pour celles en deçà -, le décret qui précise les contours de cette obligation vient enfin de paraître. Il fixe les principes d’accès au registre par les syndics, les administrateurs provisoires et les notaires, qui vont effectuer les déclarations d’immatriculations initiales et les mises à jour annuelles des données. Il précise les objectifs encadrant la définition des grandes rubriques de données à porter au registre par les télédéclarants (identification du syndicat de copropriétaires, procédures administratives et judiciaires à son encontre, état de son bâti, tenue de ses comptes annuels, d’après la loi). Il expose les conditions de consultation des données portées au registre par les représentants légaux des syndicats de copropriétaires, les notaires, les services de l’État et des établissements publics de l’État, les services des collectivités locales et leurs groupements, ainsi que par le public. À noter: seuls Les syndics et les administrateurs provisoires ont accès à l’ensemble des données portées au registre pour les copropriétés qui les concernent. Seules certaines informations sont librement accessibles à tous: le nom, l’adresse, la date de création du syndicat et la nature des lots qui composent la copropriété. Un arrêté doit venir préciser dans quelles conditions s’organisera la consultation.(Décret n° 2016-1167 du 26.8.16, JO du 28)
Cass. civ. 3e du 26.5.16, n° 14-23343Dans une copropriété, l’assemblée générale décide de toute amélioration. Elle peut s’opposer aux travaux s’ils portent atteinte à la destination de l’immeuble. La loi ne donne pas de définition claire de cette notion. Face à ce flou juridique, ce sont les tribunaux qui la définissent au cas par cas. En voici une nouvelle illustration.
Cass. civ. 3e du 28.5.16, n° 15-17378Les ressources d’une copropriété proviennent des charges payées par les copropriétaires. Certains d’entre eux ont parfois tendance à l’oublier, avec la plus parfaite mauvaise foi. Heureusement, les juges appuient alors le syndicat pour les rappeler à leurs obligations. Démonstration.
Dans votre article consacré aux majorités de travaux du numéro 238 de janvier dernier vous écrivez, page 43, que l’obligation pour les copropriétaires de laisser libre accès à l’intérieur de leurs parties privatives pour l’exécution de certains travaux prévus par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 vaut pour ceux mentionnés à l’article 24 de cette même loi. Je n’en trouve pourtant pas mention. Est-ce normal?
Pour accéder au parking de notre immeuble, les voitures doivent traverser une cour commune. Or, cette cour est fréquemment encombrée par un ou deux véhicules non autorisés qui gênent l’accès au parking. Nous sommes tentés d’en demander l’enlèvement, mais pourrons-nous l’obtenir, s’agissant d’un espace privé?
Je suis copropriétaire dans un immeuble où des travaux assez lourds sont envisagés. Avec quelques copropriétaires, nous avons sollicité le conseil syndical pour qu’il tienne une sorte de réunion préparatoire à notre prochaine assemblée générale, mais nous n’avons pas de réponse. J’ai donc adressé un courrier au syndic afin de lui demander de me communiquer les noms et adresses des autres copropriétaires, dont une partie ne résident pas sur place toute l’année. Il m’a opposé une fin de non-recevoir. En a-t-il le droit?
Syndic bénévole d'une petite copropriété, je suis souvent confronté à des stationnements "sauvages" dans le parking de la résidence. Les occupants se plaignent que des personnes extérieures à l'immeuble se garent sur leur emplacement. Ai-je un recours?
Syndic bénévole dans une copropriété qui ne comporte que cinq appartements, je m’inquiète de savoir si nous allons finalement pouvoir bénéficier du régime simplifié de tenue des comptes. A plusieurs reprises, vous avez évoqué cette question dans vos articles, mais il semblerait qu’aucune décision définitive n’ait été prise. Où en sommes-nous aujourd’hui? Notre syndicat pourra-t-il bénéficier de cette dispense, sachant que notre budget annuel n’excède pas 10 000 euros?
Lors de notre dernière assemblée générale, nous avons abordé un point portant sur des travaux à venir. Nous en avons débattu sans disposer pour autant de devis correspondants, car rien n’était joint à l’ordre du jour. Aucune décision relative à ces travaux n’a été prise. Pourtant, un copropriétaire prétend faire annuler l’assemblée au motif de l’absence de devis. Nous ne voyons aucun intérêt à une telle procédure et nous nous demandons si elle a des chances d’aboutir. Qu’en pensez-vous?
J'habite un appartement en copropriété et je souhaite installer un climatiseur. Le syndic me dit que je dois demander un permis de construire, car la ventilation installée sur mon balcon va modifier l'aspect extérieur de l'immeuble?
Notre syndic a reçu une lettre de la Ville de Paris nous enjoignant de faire procéder au ravalement de la façade de notre immeuble. La question sera soumise aux copropriétaires lors de la prochaine AG, mais un grand nombre d'entre eux compte d'ores et déjà voter contre. Que risquons-nous si nous n'adoptons pas cette résolution?
Je suis copropriétaire dans un petit immeuble dont le système de chauffage et de production d’eau chaude collectif se révèle inutilement coûteux, la moitié des occupants étant absents durant la saison hivernale. Nous envisageons donc de supprimer ce système pour lui substituer des équipements individuels. Une question se pose: l’un des copropriétaires, opposé à cette solution prétend qu’elle nécessite un vote à l’unanimité. Est-il dans le vrai?
À l'ordre du jour de notre assemblée générale, notre syndic a préconisé un diagnostic technique de l'immeuble. Or, parmi les entreprises en concurrence, notre syndic a des intérêts personnels dans l'une d'elles. Est-ce envisageable?
Certains propriétaires veulent aménager d’anciennes chambres de services de notre immeuble parisien pour les louer. Faut-il obtenir des autorisations de la copropriété?
Mon locataire m'a donné congé et je dois régulariser les charges de copropriété pour lui restituer son dépôt de garantie. Le syndic me dit que je n'aurai mon décompte individuel que lorsque les comptes de l'exercice seront approuvés...
Au dernier étage de notre immeuble, deux appartements ont été réunis. Leur propriétaire a acheté le palier les desservant, de sorte que l’ascenseur ouvre sur son logement et il déverrouille la porte grâce à une clé qu’il est seul à détenir. A l’occasion d’un audit réalisé par un bureau d’étude en vue des travaux obligatoires de mise en sécurité, nous avons appris que cette installation n’était pas conforme, un ascenseur ne devant pas donner accès directement et uniquement à un local privatif. Pouvez-vous nous le confirmer?
Kinésithérapeute, je loue mon local professionnel. La copropriété a inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la fermeture permanente de l'entrée de l'immeuble et la pose d'un Digicode. Puis-je m'opposer à cette installation?
Je loue un logement à un locataire qui se plaint d'avoir subi des dégâts dans sa cuisine dus au refoulement intempestif des eaux usées par son évier. Il me demande de prendre en charge les frais de nettoyage. Y suis-je astreinte?
Nouvellement propriétaire, je reçois un courrier du syndic me demandant une somme forfaitaire de 100 euros, pour la réparation de la porte d'entrée de mon immeuble, que j'aurais dégradée lors de mon emménagement. Est-ce légal?
Copropriétaire au 1er étage d'une résidence, je suis censée avoir une vue sur la mer. Or, les copropriétaires du rez-de-chaussée ont planté des arbres qui, aujourd'hui, me cachent toute la vue. Puis-je demander de les couper?
Je viens d'apprendre que le syndic avait changé, de sa propre initiative, la colonne d'eaux usées entre les 1er et 2e étages de notre résidence. Je pensais que tous les travaux devaient être soumis à l'assemblée générale?
Nous avons appris que le cabinet de syndic de notre copropriété allait être racheté par une grosse société de gestion immobilière. Le mandat qui nous lie avec notre syndic actuel va-t-il se poursuivre aux mêmes conditions?
Président du conseil syndical de ma copropriété pendant douze ans j’ai été élu président honoraire quand j’ai décidé de ne pas me représenter. Il m’arrive rarement d’exciper de ce titre, mais cela s’est produit il y a une quinzaine de jours, lorsque le président actuel m’a fait savoir que je n’étais pas président honoraire en l’absence d’existence de ce titre dans les textes de lois. Bien entendu la chose avait été précisée dans le compte rendu de conseil de l’époque. Votre opinion me serait précieuse.
Je suis médecin. J’exerce mon activité dans un appartement situé dans un immeuble en copropriété. J’ai reçu la convocation à l’assemblée générale, qui prévoit la fermeture totale de l’immeuble avec un vote à la majorité absolue.
Tous les lots de notre immeuble étaient jusqu’alors à usage d’habitation. Mais un avocat vient d’acheter, en vue d’exercer son activité professionnelle. Les allées et venues de sa clientèle vont entraîner une intensification de l’usage de l’ascenseur.
Je suis copropriétaire dans une résidence où tous les appartements possédaient à l’origine une loggia ouverte à l’air libre. Environ un tiers des copropriétaires a fermé cette loggia par des baies vitrées. L’un des copropriétaires n’ayant pas clos la sienne demande la modification de la répartition des millièmes, arguant que la fermeture des loggias augmente la surface habitable. Comment procéder?
Nous avons beaucoup entendu parler dans la presse, ces derniers temps, de l'existence d'un boîtier sonore émettant des hautes fréquences perçues seulement par les jeunes de moins de 25 ans. Un tel dispositif permettrait de résoudre notre problème: des rassemblements ont lieu dans le hall de l'immeuble où nous possédons un logement locatif, dont nos locataires se plaignent. Peut-on envisager en assemblée générale son installation?
Mon appartement est situé au premier étage d’un immeuble qui en compte cinq et il est considérablement obscurci par un arbre de plusieurs mètres de hauteur. J’ai fait inscrire à l’ordre du jour de la dernière assemblée générale l’abattage de cet arbre mais tous les autres copropriétaires ont voté contre cette résolution. J’ai alors suggéré un élagage, mais, là encore, je me suis heurtée à un refus. J’envisage d’intenter une action en justice. Quelles sont mes chances d’obtenir gain de cause?
Une ancienne AG de notre résidence a voté la répartition du différentiel entre les relevés d'eau individuel et général suivant les tantièmes généraux. Le syndic continue à appliquer le règlement de copropriété. Que faire?
J'ai demandé par courrier simple à notre syndic de mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale de notre copropriété une question sur la mise en peinture du hall d'entrée de notre résidence. J'ai joint un devis. Il ne m'a pas répondu.
Je suis copropriétaire dans un immeuble jusqu’ici très paisible. L’un des logements, qui est mis en location, a malheureusement changé d’occupant il y a quelques mois, et les nouveaux locataires multiplient les fêtes nocturnes. Avec d’autres copropriétaires, nous avons tenté de les raisonner, en vain. Nous avons également écrit au propriétaire du logement, afin qu’il demande à ses locataires de se calmer. Toujours en vain. Sommes-nous donc dépourvus de toute action?
Mon immeuble n’entre pas dans cette catégorie. À quelle majorité l’assemblée générale des copropriétaires…
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