Les travaux d’entretien et de réfection
Les travaux d'entretien et de réfection visent à maintenir l'immeuble et ses installations en bon état…
Les travaux d'entretien et de réfection visent à maintenir l'immeuble et ses installations en bon état…
S’il ne peut obtenir une modification de la répartition des charges en AG, un copropriétaire peut s’adresser…
Pour modifier la répartition des charges, il faut obtenir l’accord de tous les copropriétaires (Loi de…
La répartition des charges est un point sensible des relations entre copropriétaires. C’est elle, en…
Les charges de chauffage et d’eau chaude, a priori classées dans la catégorie des charges répondant au…
Les charges liées aux équipements communs et services collectifs recouvrent principalement les dépenses…
La répartition des charges relatives aux équipements communs et services collectifs s’effectue obligatoirement…
Ravalement de la façade, entretien de la cage d’escalier, frais de gardiennage… il est difficile de dresser…
Les charges générales ou communes, portant sur les parties communes et exprimées en tantièmes généraux…
La loi fixant le statut de la copropriété distingue deux grandes catégories de charges. La première…
Certains frais ne sont pas prévus dans le budget prévisionnel de la copropriété. Il s’agit des dépenses…
Les charges courantes sont celles qu’il est systématiquement indispensable d’engager chaque année pour…
Les comptes de la copropriété doivent être le reflet de son activité économique et de sa gestion par…
Chaque année, en fin d’exercice, le syndic a l’obligation de rendre compte aux copropriétaires de la…
Tous les syndics doivent tenir une comptabilité d’engagement normalisée et respecter un plan des comptes…
La gestion financière et la comptabilité de la copropriété font partie des missions essentielles du syndic…
L'annulation d'une résolution d'assemblée générale répond à un formalisme strict prévu par l'article…
Le syndic dispose de 2 mois, à compter de la date de l’AG, pour notifier la ou les décisions de l’assemblée…
L’objet du procès-verbal est de faire la preuve des délibérations qui sont intervenues en AG et de déterminer…
À l'issue de l'assemblée générale, il faut établir un procès-verbal dans lequel figureront les résultats…
Certaines décisions de l’assemblée générale de copropriété ne peuvent être prises qu’à l’unanimité de…
Certaines décisions très importantes doivent être prises à la double majorité prévue à l’article 26 de…
La majorité absolue de l'article 25 est plus difficile à atteindre. Il faut la majorité des voix de tous…
La majorité simple correspond à la majorité des voix exprimées par les seuls copropriétaires présents…
Le principe du vote en AG est simple: chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant…
L’adoption par l’assemblée générale des résolutions inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale…
Au début de chaque séance, les copropriétaires doivent désigner un président de l'assemblée, qui dirige…
Une feuille de présence doit être établie à chaque assemblée générale et signée par tous les participants…
En début de séance, tous les copropriétaires présents (ou leurs représentants) à l’assemblée générale…
En fonction des questions inscrites à l’ordre du jour, certains documents et renseignement doivent être…
La convocation doit mentionner la date, l’heure et le lieu de l’assemblée générale (Décret de 1967, art…
Sauf urgence, la convocation doit être notifiée aux copropriétaires au moins 21 jours avant la date de…
La convocation à l'assemblée générale des copropriétaires (AG) doit respecter des formes bien précises…
C’est, en principe, le syndic qui doit convoquer une assemblée générale (décret de 1967, art. 7). Mais…
Un copropriétaire qui ne peut pas assister à l’AG n’a pas le droit de voter par correspondance. Il peut…
Tous les copropriétaires doivent être convoqués à l’assemblée générale afin de pouvoir exercer leur droit…
Dans une copropriété, les décisions, de la plus courante à la plus grave, sont prises par les copropriétaires…
Si l’assemblée générale des copropriétaires refuse d’autoriser des travaux d’amélioration touchant aux…
Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent impérativement…
Un copropriétaire qui souhaite réaliser, à ses frais et pour son compte, des travaux affectant les parties…
Il est fréquent qu’un copropriétaire souhaite acheter une partie commune: un couloir, un palier, un petit…
D’après les termes de la loi de 1965 (art. 3), les parties communes sont "affectées à l’usage ou à l’utilité…
En respectant la destination de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires, chacun peut utiliser…
Le règlement de copropriété est un document qui s'impose à tous les copropriétaires. Il a été établi…
Dans un immeuble en copropriété, chaque copropriétaire dispose, dans son lot, d’une partie privative…
Le règlement de copropriété, qui détermine les droits et devoirs de chacun dans la copropriété, peut…
Dans toute copropriété, un règlement définit les droits et les obligations de chacun, ainsi que les règles…
Deux études récentes de l’Association des responsables de copropriété révèlent une nouvelle hausse des charges. Pour les copropriétaires, le constat est amer. L’Association des responsables de copropriété (ARC) a publié coup sur coup deux études dont les résultats sont loin d’être encourageants. La première (1), dévoilée à la fin du mois de mai et réalisée en collaboration avec l’UFC-Que Choisir, montre que la mise en place du contrat-type issu de la loi Alur, il y a deux ans, est loin d’avoir mis un terme aux «mauvaises pratiques des syndics». L’étude met notamment à jour l’«inflation exponentielle des tarifs» de certains cabinets (jusqu’à + 37 % en trois ans pour Loiselet et Daigremont) et la stabilité «en trompe-l’œil» de ceux des autres (Foncia et Immo de France, également nommés), qui n’auraient pas hésité à réduire le nombre et la nature de leurs prestations ou à revaloriser le prix de leurs prestations hors forfait, pour compenser l’absence de revalorisation de leurs contrats.La seconde étude (2), publiée à la mi-juin, montre que les charges de copropriété qui avaient baissé en 2014 (- 4,9 %) et étaient restées stables en 2015 (+ 0,7 %), sont reparties en nette hausse l’an dernier. «Globalement, les charges ont évolué de 3,9 %» en 2016, écrit l’ARC, qui note que «cette augmentation se situe bien au-dessus de l’inflation qui a été d’environ 0,5 % au cours de cet exercice, en fonction de la nature des dépenses». En cause, essentiellement, l’augmentation des charges de chauffage (+ 8,6 %), conséquence «d’un automne et d’un début d’hiver plus froid que l’année précédente». L’ARC pointe aussi la hausse des charges de gestion et des contrats d’assurance. Ces derniers ont progressé de 5 % en moyenne entre 2015 et 2016, et de plus de 80 % au cours des dix dernières années. «Du fait du double effet des sinistralités nationale et locale, résultante directe du vieillissement du parc immobilier», explique l’association. Et de rappeler que «seule une véritable mise en concurrence des compagnies d’assurance peut permettre à certaines copropriétés de retrouver des tarifs plus compétitifs».e. S.(1) «Syndics: les copropriétaires toujours aussi mal lotis» (2) «En 2016, les charges de copropriété sont reparties à la hausse!»
Cass. civ. 3e du 16.3.17, n° 15-22185Le stationnement des vélos en copropriété est un véritable problème, surtout lorsque le règlement l’interdit dans les parties communes. La solution trouvée par les habitants de cet immeuble: un vote en assemblée générale (AG) les autorisant malgré tout dans la cour intérieure...
Le propriétaire d’un bien peut être jugé responsable des troubles résultant de travaux réalisés par son prédécesseur. C’est ce qu’a décidé la Cour de cassation* dans une affaire où le propriétaire d’un rez-de-chaussée avait enlevé des cloisons avant de vendre… provoquant un affaissement du plancher de l’appartement supérieur. Les juges ont considéré que c’était au propriétaire actuel de répondre de ces troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. De fait, le nouveau propriétaire était au courant du risque d’affaissement au moment de l’achat, et avait déclaré en faire son affaire.*11.6.17, n° 16-14665
Cass. civ. 3e du 11.5.17, n° 16-14339Vivre en copropriété est très souvent à la source de querelles de voisinage. Pour autant, la théorie des troubles anormaux de voisinage peut-elle s’appliquer à un conflit opposant le syndicat des copropriétaires à l’un de ses membres? Dit autrement, un copropriétaire et le syndicat peuvent-ils être considérés comme voisins l’un vis-à-vis de l’autre? Assurément, répond la Cour de cassation.
Des hausses de charges à bas bruit? C’est ce qui guetterait les copropriétés, si l’on en croit les associations de consommateurs. Au ban des accusés, une fois de plus, les syndics professionnels. Ils factureraient l’immatriculation des copropriétés, une prestation qui leur incombe depuis la loi Alur, des montants hors de proportion. Notre enquête.
Quatre ans après la loi Alur et 2 ans après la mise en place d’un contrat type de syndic, l’Association des responsables de copropriété (ARC) et l’UFC-Que Choisir épinglent les cinq plus importants cabinets de syndic (Citya, Nexity, Foncia, Loiselet & Daigremont, Immo de France). Sont notamment dénoncées l’inflation des honoraires de gestion courante, la réduction drastique des prestations forfaitisées et la présence de clauses abusives dans les contrats. Nous aboutissions à des conclusions similaires dans notre dossier paru l’an dernier (voir le n° 1125 du Particulier, "Contrat type: les syndics respectent-ils leurs obligations?").
Les charges de copropriété ont augmenté de 3,9 % en 2016, soit 8 fois plus que l'inflation. Les postes de dépenses les plus onéreux sont l'assurance, le chauffage, les frais d'entretien et de gestion, selon l’observatoire des charges de l'association des responsables de copropriété (ARC).
Depuis la loi Alur, les places de stationnement adaptées aux personnes handicapées dans les immeubles neufs (permis de construire déposé à partir du 1.1.15) doivent être réservées en priorité aux occupants de l’immeuble - propriétaire, locataire, leur conjoint… - en situation de handicap (art. 8 loi du 10.7.65). Un décret* vient d’en fixer les modalités. Une assemblée générale (AG) doit fixer les conditions de location de ces places et autoriser le syndic à conclure le bail. Les intéressés ont quatre mois à compter de l’AG pour se manifester (ils ne doivent pas déjà bénéficier d’une place adaptée). À défaut, la place peut être librement proposée à la location. *Décret n° 2017-688 du 28.4.17(JO du 30)
Non. Dans un immeuble ancien entièrement consacré à l’habitation, la copropriété n’a pas l’obligation de réaliser des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées. Si le syndicat refuse de les prendre à sa charge, il peut néanmoins autoriser le copropriétaire handicapé à les effectuer, à ses frais (art. 24 e de la loi du 10.7.65). Il incombe au copropriétaire concerné de porter sa question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, sous réserve que ces travaux ne soient pas contraires à la destination de l’immeuble et n’affectent pas sa structure ou ses équipements essentiels. Le copropriétaire a intérêt à se rapprocher de la maison départementale des personnes handicapées (MDPH) afin de connaître les aides financières qui peuvent lui être attribuées (nouveau formulaire Cerfa 15692*01 à partir du 1er septembre). Il pourra alors revenir devant l’assemblée avec un projet de résolution fondé, cette fois, sur l’article 24 e, sollicitant l’autorisation du syndicat d’effectuer les travaux.
Cass. civ. 3e du 30.3.17, n° 15-24612Le syndicat des copropriétaires peut agir en justice pour sauvegarder les droits afférents à l’immeuble, même lorsque son action tend à mettre fin à un dommage phonique ressenti par quelques copropriétaires seulement.
Cass. civ. 3e du 9.2.17, n° 15-26268Pour éviter qu’un copropriétaire disposant de nombreuses procurations pèse trop sur le résultat du vote en assemblée générale (AG), l’article 22 de la loi de 1965 interdit à un mandataire de recevoir plus de trois pouvoirs, si le total de ses voix et de celles de ses mandants excède 5 % des voix de la copropriété.
Malgré l'instauration du contrat type, les tarifs des syndics de copropriété explosent alors que le niveau de prestations accordé aux copropriétaires se dégrade, selon l’UFC-Que Choisir et l’ARC. Les deux associations réclament un renforcement des sanctions à l'encontre des professionnels qui se livrent à des pratiques abusives.
L’Association des responsables de copropriété (ARC) dénonce les tarifs pratiqués par certains syndics pour immatriculer des copropriétés: jusqu’à 2 970 € pour un immeuble de 300 lots! Des honoraires prohibitifs pour une prestation qui, selon l’ARC, nécessiterait une trentaine de minutes… Rappelons que la loi Alur impose aux copropriétés de s’immatriculer sur un registre national et d’y faire figurer des informations telles que le nombre de lots ou le montant du budget prévisionnel. L’entrée en vigueur de cette disposition s’échelonne du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2018, suivant la taille de l’immeuble. Cette première immatriculation peut être facturée par les syndics, au titre des prestations particulières.
Cour de cassation, 3e chambre civile du 26 *janvier 2017, pourvoi n°* *15-25144*En 1984, une copropriétaire résidant au rez-de-chaussée de son immeuble décide de poser des plantes dans la cour qui est commune. En 1990, elle fixe un robinet au mur avec un tuyau d’arrosage et bricole un premier abri, puis en fait construire un second en 2000. Cette structure en bois est démontable, mais la copropriétaire ne l’a jamais retirée. En 2011, alors qu’une voisine se plaint d’infiltrations dans sa cave, devenue inutilisable à cause des arrosages quotidiens, le syndic se décide enfin à agir. Il assigne la copropriétaire, sur décision de l’assemblée générale, pour faire cesser l’annexion de la cour. En 2014, un expert judiciaire dénombre 26 pots et bacs et des arbustes culminant à 2,80 m dans la cour. L’espace annexé représente 13 m² sur une surface totale de cour de 120,7 m². Le syndic a obtenu gain de cause, malgré son délai de réaction extrêmement lent. Car ce type d’action est possible jusqu’à 30 ans après le premier acte d’occupation.Ce qu’il faut retenirL’action visant à faire cesser une appropriation injustifiée de partie commune est fondée sur l’article 2227 du code civil. Elle se prescrit par 30 *ans. Passé ce délai, si le syndic ne fait rien, la prescription est dite «* acquisitive»: l’occupant devient propriétaire de la parcelle. C’est ce que l’on appelle aussi l’usucapion.
L'édition 2017 de la fête des voisins aura lieu le 19 mai. C'est l'occasion d'approfondir les relations avec ses voisins et de dénouer les conflits.
La personne handicapée qui habite dans une copropriété dont la demande de permis de construire a été déposée après le 1er janvier 2015, bénéficie d'un droit de priorité pour louer une place de parking adaptée à son état dans les parties communes.
Parties communes: À l’approche de travaux sur la toiture, nous souhaiterions savoir à qui revient l’entretien des parties fixes des fenêtres de toit. Leur propriétaire prétend que la jointure est une partie commune. Qu’en est-il?
Travaux: nous avons voté la réfection de la toiture en novembre, pour un montant de 100 000 €. Deux appels de fonds ont déjà été réalisés, le troisième est imminent. L’entreprise a accepté de limiter l’échafaudage à la toiture, ce qui nous fait réaliser une économie de 20 000 €. Le syndic peut-il en tenir compte en réduisant le montant du dernier appel de fonds?Dès lors que des travaux ont été votés et qu’un échéancier a été fixé, le syndic est tenu d’appliquer les décisions de l’assemblée générale, sauf décision ultérieure contraire. Il doit donc maintenir l’échéancier et le respecter. La baisse de prix de l’entreprise ne peut donc être prise en compte à ce stade. Ce respect de l’échéancier est primordial. Il a d’ailleurs une répercussion en cas de vente. Les incidents d’exécution des travaux, qu’ils soient favorables ou défavorables, ne peuvent en effet être pris en compte dans l’état daté, sorte d’arrêté des comptes de la copropriété à fournir obligatoirement au moment de la vente. C’est au moment de l’approbation des comptes que le solde créditeur pourra être remboursé aux copropriétaires en place.
Colonnes montantes: nous avons remplacé nos anciennes canalisations en plomb en les doublant par de nouvelles. La moitié des copropriétaires, plutôt des bailleurs, refusent de s’y raccorder, du fait des coûts y afférents (entre 500 et 1 500 € par copropriétaire), ce qui rend impossible l’individualisation des consommations d’eau froide souhaitée à l’origine. Est-il possible de les y contraindre?Il n’est pas possible de contraindre les copropriétaires à se connecter aux nouvelles colonnes montantes d’eau. Mais cette situation n’est pas pour autant un frein à l’installation de compteurs divisionnaire (majorité de l’article 25, puis 24 si le projet a recueilli au moins un tiers des voix). Une fois votée, la décision sera opposable à tous les copropriétaires. En pratique, l’installation de compteurs individuels sur d’anciennes colonnes montantes est souvent plus onéreuse - il n’est pas rare que plusieurs compteurs soient nécessaires par appartement. Dès lors, il est probable que les anciennes colonnes soient abandonnées par les copropriétaires au profit des nouvelles. Dans tous les cas, la pose de compteurs généraux différenciés s’impose pour pouvoir identifier l’origine d’éventuelles fuites. Au vu des montants en jeu (de 50 à 80 € par an pour la location de l’appareil), cette décision peut, à notre sens, être prise par le conseil syndical.À noter: les copropriétés équipées d’un système de chauffage et d’eau chaude collectif ont, elles, l’obligation d’installer des compteurs individuels, au plus tard le 31 mars 2017 pour les bâtiments les plus consommateurs d’énergie, ou le 31 décembre 2019 pour les plus performants. Cette obligation est toutefois à nuancer, car elle ne s’applique que si l’installation est techniquement possible et qu’elle n’engendre pas un coût excessif.