Immobilier - page 72

La majoration des droits à construire prévue à l’article L. 151-28, 3° du Code de l’urbanisme au profit des constructions «propres» peut entrer en vigueur, avec la parution d’un arrêté qui précise les critères énergétiques et environnementaux requis pour bénéficier de ce bonus mis en place par la loi relative à la transition énergétique du 17 août 2015 et son décret d’application du 28 juin 2016. Pour rappel, cette majoration ne peut être accordée que dans les communes disposant d’un PLU (ou du document d’urbanisme en tenant lieu) dont le règlement prévoit, dans les zones urbaines ou à urbaniser, un dépassement des règles relatives au gabarit pour les constructions exemplaires sur le plan de la consommation énergétique. Le taux de la majoration peut être modulé dans la limite d’un plafond fixé à 30 %.Arrêté du 12.10.16 (JO du 16)

Urbanisme: dans votre numéro 333 de septembre, vous précisez que l’abaissement du seuil de recours à l’architecte à 150 m2 est rendu possible par la loi Architecture et Patrimoine votée cet été. Est-ce que cette mesure s’applique déjà aux demandes de permis de construire?La loi a bel et bien été adoptée, mais elle a immédiatement donné lieu à des interprétations divergentes sur la nécessité d’un décret pour l’entrée en vigueur de l’abaissement du seuil de recours à l’architecte de 170 à 150 m2. Certains services instructeurs, estimant que la loi était d’application immédiate, d’autres assurant le contraire. Les ministères de la Culture et du Logement ont donc dû trancher. Et il a été décidé, suite à un accord ministériel, que l’application de la loi était suspendue à la parution d’un décret. Bien que cette solution n’ait pas de valeur normative elle devrait s’imposer aux services instructeurs. Elle demeure toutefois curieuse au regard de la hiérarchie des normes. En effet, une loi nouvelle entre en vigueur le lendemain de sa publication au Journal officiel, sauf si elle en dispose autrement ou si son application est rendue impossible en l’absence de dispositions réglementaires en précisant les modalités. Ce qui n’est ici pas le cas. L’article L. 431-3 du Code de l’urbanisme fixe désormais explicitement le seuil de recours à un architecte - il est précisé par décret depuis 1977 -, mais il rappelle, puisque les modifications s’insèrent dans un texte préexistant, l’existence de ce même décret. Puisque des permis intégrant ce seuil ont probablement été délivrés avant que les ministères ne tranchent, il est vraisemblable qu’en cas de contentieux un juge administratif sera amené à arbitrer ce débat

Rapports locatifs: je suis propriétaire depuis peu d’un appartement que j’ai acheté occupé. Le locataire quitte le logement et me demande la restitution de son dépôt de garantie. Ai-je le droit de me tourner vers l’ancien propriétaire pour me faire rembourser cette dépense?En cas de vente du bien loué - ou en cas de changement de la personne du bailleur suite à une succession - la restitution du dépôt de garantie incombe toujours au nouveau bailleur (art. 22 de la loi de 1989). Toute convention contraire n’aurait d’effet qu’entre les parties à la mutation. Par ailleurs, comme l’a rappelé dans un jugement récent la Cour de cassation (cass. civ. 3e du 8.9.16, n° 15-19.169), le locataire n’a pas à justifier que le montant de son dépôt de garantie a été transmis à son nouveau propriétaire pour lui en demander la restitution. Dans ce cas précis, la société civile immobilière (SCI) déboutée refusait de restituer le dépôt de garantie au motif que la locataire ne le lui avait pas versé directement. Les juges ont donc rappelé que, en cas de vente en cours de bail, que le dépôt ait été ou non transféré de l’ancien propriétaire vers le nouveau, il revient au bailleur en place, au moment du départ du locataire, de le restituer.

Les propriétaires de logements en résidences de tourisme vont enfin bénéficier d’une aide pour leurs travaux de rénovation. Le projet de loi de finances (PLF) pour 2017 introduit en effet une nouvelle réduction d’impôt de 20 % pour la réalisation de travaux d’ampleur - réfection des parties communes, ravalement, isolation… - dans les résidences classées de plus de quinze ans. L’objectif est clair. Face au vieillissement du parc, l’État entend miser sur la réhabilitation, plutôt que d’encourager la production de nouvelles unités. En conséquence, l’achat de logements neufs ou réhabilités en résidences de tourisme est désormais exclu de l’avantage Censi-Bouvard, dispositif par ailleurs prolongé dans le cadre du PLF 2017. La quote-part éligible à cette nouvelle réduction d’impôt sera limitée à 22 000 € par logement, soit 4 400 €, pour un engagement de location de cinq ans. Les travaux, qui se limiteraient aux parties communes, devront avoir été votés avant la fin 2019. Selon le syndicat national des résidences de tourisme (SNRT), cette mesure concernerait 300 des 800 résidences construites avant 2001, soit moins d’un tiers.

Un logement décent doit notamment être pourvu «d’une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisant pour l’utilisation normale de ses locataires» (art. 3-2 du décret n° 2002-120 du 30.1.02). Or, il arrive que l’arrivée d’eau soit précisément freinée par un procédé employé par certaines sociétés distributrices de l’eau, consistant à poser une pièce de plastique percée d’un trou dans la conduite d’alimentation. La raison d’un tel procédé, surnommé «lentillage»? Sanctionner l’occupant des lieux qui ne paie pas ses factures, la coupure proprement dite de l’eau dans la résidence principale étant désormais interdite par la loi (art. L. 115-3 al. 3 du Code de l’action sociale et des familles). Du fait de l’installation de cette fameuse lentille, le débit pour l’usager se trouve réduit à 15 litres par heure en moyenne. Résultat, il faut 2 heures 40 minutes pour se doucher, le double pour prendre un bain et près de 30 minutes pour remplir une simple chasse d’eau... Alors même qu’aucune norme réglementaire n’existe sur la notion de débit suffisant, les juges ont considéré, calculs à l’appui, que le lentillage constituait un «trouble manifestement illicite» pour le locataire, auquel il devait être mis fin en rétablissant le débit antérieur. Une décision qui a le mérite de souligner qu’une utilisation «normale» de l’eau distribuée dans le logement exige un minimum de pression. À contrôler par le bailleur... Cour d’appel de Limoges du 15.9.16, n° 16/00093.

Les copropriétés qui emploient un ou plusieurs salariés pour des travaux de ménage ou d’entretien vont voir leurs frais de prévoyance santé bondir. En effet, un avenant récent à la convention collective des gardiens concierges et employés d’immeubles (avenant n° 2 du 30.6.16) est venu préciser les nouvelles modalités de cotisation, conséquences des réformes de 2015 et de 2016. Ces montants seront désormais fixés en pourcentage du plafond mensuel de la sécurité sociale (PMSS), et non plus en pourcentage du salaire brut. Conséquence, les cotisations vont s’établir autour de 68 € par salarié, quel que soit le temps de travail. Pour les petits salaires, cette cotisation, partagée entre le salarié et l’employeur, pourrait être multipliée par dix. Cette année, les sommes versées pour un employé travaillant 15 heures par mois se situent autour de 7 € par mois. «Les copropriétés ont recours à beaucoup de petits contrats et la réforme, qui vise avant tout à équilibrer les comptes du régime, ne tient pas compte de ces spécificités», regrette Isabelle Bérenger, juriste à l’Association nationale des copropriétaires et de la copropritété (ANCC). Pour rappel, les salariés qui travaillent régulièrement pour le compte de plusieurs employeurs - service de ménage, entretien de jardin… - peuvent choisir depuis 2016 l’employeur auprès duquel mettre en place leur couverture complémentaire frais de santé. Pour les gardiens embauchés en service complet l’application de ce même mode de calcul devrait aboutir à une légère baisse de leur cotisation.

Saisi d’une requête en annulation pour excès de pouvoir du décret du 26.3.15 instituant le contrat de syndic, le Conseil d’État a annulé rétroactivement deux dispositions en annexe: le point 9, qui prévoyait l’impossibilité d’imputer la charge des frais de recouvrement au syndicat des copropriétaires. Et le point 9.2 mettant à la charge du seul copropriétaire concerné (le vendeur) le certificat dit de l’article 20, établi par le syndic en cas de vente d’un lot. Nous reviendrons sur les conséquences financières de cette décision. CE, du 5.10.16, n° 390465 et 390491

C’est le bilan dressé en octobre par le courtier Syneval, qui aide, dans le cadre de son activité, les copropriétés à examiner les contrats de syndics qu’elles veulent mettre en concurrence. Le courtier a ainsi scanné 270 contrats depuis le 2 juillet 2015, date d’entrée en vigueur du contrat type. Dans 30 % des cas, si la trame en est respectée, des clauses sont ajoutées, entraînant une facturation supplémentaire pour les copropriétaires (pré-état daté en prestation particulière), voire supprimées (comme la mention indiquant que les photocopies sont comprises dans le forfait), ce qui est interdit. Pis, 10 % des contrats ne reprennent pas le modèle type et facturent des prestations non autorisées. Autre constat, les contrats de base des grands réseaux ont vu fondre les prestations incluses: baisse du nombre de visites du syndic effectuées dans les immeubles, ou présence en assemblée générale d’un représentant du syndic limitée à la journée, quand 90 % des assemblées générales se déroulent en soirée… Autant de prestations, précédemment intégrées aux honoraires de base, qui font donc désormais l’objet de facturations supplémentaires.

Le marché des résidences services pour seniors poursuit sa marche en avant. Quelque 130 nouveaux projets se concrétiseront d’ici à la fin 2018, contre seulement 77 entre 2014 et 2016, prévoit une étude récente du cabinet Xerfi-Precepta. À ce rythme, la barre des 800 résidences, correspondant à 70 000 logements, pourrait être atteinte à l’horizon 2020. Alors que, selon l’Insee, seuls 0,7 % des plus de 75 ans vivent dans un logement de ce type, le marché possède un fort potentiel de croissance, selon le cabinet. Les besoins devraient se renforcer «à moyen terme, avec le passage des baby-boomers dans la classe des seniors dits “fragilisés” (75-84 ans) et la progression limitée du nombre d’aidants potentiels», estime l’étude. Après avoir longtemps considéré le placement en résidence seniors comme trop risqué, les institutionnels (banques, mutuelles, assureurs, caisses de retraite complémentaire, organismes de placement collectif immobilier…) se positionnent à leur tour sur ce marché, souligne Xerfi.

Le nombre de ventes de logements anciens a atteint,au mois d’octobre, 839 000 unités, sur douze mois glissants, selon la note de conjoncture des Notaires de France. Les ventes, en hausse de 15 % sur un an, dépassent le record de février 2012. Comment expliquer une reprise d’une telle ampleur, dans une conjoncture pour le moins morose? Étant donné le niveau des taux d’intérêt, historiquement bas, «les acheteurs n’anticipent plus de baisses de prix et jugent le moment opportun pour franchir le pas», détaille la note de conjoncture. Le pouvoir d’achat des ménages s’est en effet amélioré depuis la baisse des taux et le renforcement du Prêt à taux zéro (PTZ). Doit-on craindre que cette demande ne provoque une augmentation des prix? Après trois trimestres de légère hausse, les prix des logements anciens se sont stabilisés entre le premier et le deuxième trimestre 2016, selon l’indice Notaires de France-Insee. Mais cette stabilité recouvre des situations différentes: les prix des appartements augmentent (+ 0,4 %), tandis que ceux des maisons, «plus erratiques», selon les notaires, se replient légèrement (- 0,4 %). Sur un an, les prix moyens progressent légèrement (+ 0,6 %). La reprise est plus marquée en Ile-de-France. Elle concerne à la fois les maisons (+ 1,2 %) et les appartements (+ 1,5 %). En province, les prix des logements anciens se replient légèrement entre le premier et le deuxième trimestre 2016 (- 0,5 %), après trois trimestres de légère hausse. Ils sont cependant plus élevés qu’un an auparavant (+ 0,3 %).

Un amendement introduit dans le projet de loi dit «Sapin 2», fin septembre, prévoit de rendre possible la résiliation annuelle de son assurance crédit immobilier. Le texte, qui doit franchir l’étape du Sénat, porterait sur les prêts à venir. Malgré plusieurs réformes - loi Lagarde en 2010, loi Hamon en 2014 - visant à introduire plus de concurrence sur ce marché -, la part des assurances autres que bancaires s’établit à 12 %. Un niveau inchangé depuis 2009. La possibilité de renégocier annuellement ouvrirait à la concurrence un marché de 31 milliards d’euros, selon un calcul de meilleurtaux.com.

0,06 %, c’est l’augmentation de loyer que pourront exiger les bailleurs pour les logements qu’ils louent vides ou meublés, en application de la dernière variation de l’indice de référence des loyers (IRL) connue. Du moins si la clause de révision annuelle insérée dans le bail prévoit l’indexation du loyer sur l’indice du 3e trimestre, qui vient d’être publié. La clause peut retenir une autre date ou, à défaut, celle du dernier indice publié par l’Insee au jour de la signature du bail. Pour mémoire, depuis la loi Alur, les bailleurs doivent manifester leur volonté de réviser le loyer dans un délai d’un an à compter de la date anniversaire, faute de quoi ils sont réputés avoir renoncé à la révision pour l’année écoulée.

Non. La réalisation des aménagements (palissade, bordure de trottoirs, ralentisseurs…) d’une voie privée…

Sélection du locataire, fixation et paiement du loyer et des charges, signature du contrat, droits et obligations du bailleur et du locataire, réparations locatives, résiliation du bail, règlement des litiges, colocation… L’ensemble des règles, souvent complexes, de la location non meublée à usage de résidence principale sont décrites de façon claire et pratique. Que vous soyez bailleur ou locataire, ce guide, à jour des dernières nouveautés législatives, vous donnera toutes les clés pour louer en toute sécurité.À commander sur la boutique de notre site, 26 € (23 € en version numérique).

Acquérir un logement dans une résidence de tourisme ne donnerait plus droit à réduction d’impôt. En revanche, réhabiliter la résidence, oui. La nouvelle réduction d’impôt s’élèverait à 20 % des dépenses, limitées à 22 000 € par logement (art. 41 du projet de loi de finances 2017 - PLF). Par ailleurs, l’obtention d’une réduction d’impôt pour un investissement locatif dans le neuf (dispositif Pinel) ou dans une résidence étudiante ou pour personnes âgées (Censi-Bouvard) serait prolongée jusqu’à fin 2017 (art. 40 du PLF).Entrée en vigueur 1er janvier 2017.

Depuis le 1er octobre, révoquer une promesse unilatérale de vente pendant le délai laissé au potentiel acquéreur peut être sanctionné par la vente forcée du bien (art. 1124 du code civil, ordonnance n° 2016-131 du 10.2.16). Jusque-là, lorsqu’un vendeur renonçait à céder son bien avant la fin du délai d’option, l’acquéreur déçu ne pouvait lui réclamer en justice que des dommages et intérêts, sans pouvoir l’obliger à conclure la vente avec lui (cass. civ. 3e du 11.5.11, n° 10-12875). En devenant irrévocable, la promesse acquiert donc désormais la même force qu’un compromis de vente. C. M.

L’avocat Christophe Lèguevaques lance une action collective sur mysmartcab.fr. Il vise les banques qui utilisent l’année lombarde de 360 jours pour calculer les intérêts de crédits immobiliers, ce qui lèse les emprunteurs. Son but: annuler le taux d’intérêt de ces crédits pour leur substituer le taux d’intérêt légal. D’ici la mi-décembre, il espère mobiliser des milliers d’emprunteurs pour négocier un arrangement ou, en cas d’échec, engager une action en justice. «Depuis 2013, la Cour de cassation sanctionne les banques qui ne calculent pas les intérêts sur 365 jours, comme le veut le code de la consommation», souligne l’avocat. LCL, des Caisses d’Épargne et des Banques populaires ont déjà été condamnés. «Mais démontrer le recours à la lombarde peut nécessiter une expertise du tableau d’amortissement du prêt», prévient-il. Et l’action peut être prescrite, si le contrat de prêt, signé 5 ans avant, mentionnait le recours à la lombarde. F. S.

“Dans votre article du Particulier n° 1125 sur la taxe d’habitation, vous indiquez, p. 86, que c’est la personne qui dispose du bien au 1er janvier qui en est redevable. Mais plus loin, vous dites que si l’acte de vente est signé après le 1er janvier, ce sera à l’acheteur de la payer. N’est-ce pas plutôt au vendeur? ”Alphonse S. (Saint-Brès)LP: Si la vente définitive est signée après le 1er janvier, ce sera au vendeur de payer la taxe. Mais l’acte peut contenir une clause contraire. C’était le cas dans l’affaire citée: la vente, fixée au 31 décembre, a été repoussée au 16 janvier. Donc le notaire avait inclus une clause prévoyant que la taxe resterait à la charge de l’acquéreur, comme si la vente avait été signée le 31 décembre.

Le locataire réalisant des travaux modificatifs du bien loué (suppression d’une porte, par exemple) doit obtenir l’aval du bailleur. Toutefois, depuis le 1er octobre 2016, certains travaux, comme le réaménagement d’une pièce d’eau, liés à une situation de handicap ou de perte d’autonomie ne requièrent plus d’accord préalable. Ces travaux sont listés dans le décret n° 2016-1282 du 29.9.16.

Notaire, promoteur, banquier et conseiller fiscal ont été jugés solidairement responsables du calamiteux investissement locatif réalisé par un couple dans le cadre du dispositif Robien. Le bien s’était peu loué et les investisseurs ont subi un redressement fiscal. La Cour de cassation (cass. civ. 1re du 15.6.16, n° 15-18113) annule la vente et condamne les protagonistes à verser 50 000 € aux investisseurs lésés.

Dès lors qu’il réalise plus de 23 000 € de recettes par an, un particulier louant «à titre régulier des logements meublés pour de courtes durées à destination d’une clientèle de passage» (via Airbnb, notamment) serait considéré comme agissant à titre professionnel (art. 10 du projet de loi de financement de la Sécurité sociale -PLFSS - pour 2017). Ce seuil pourrait être fixé à 3 860 € pour la location de voitures, d’outillages (via Ouicar, Drivy, Bricolib…). Première conséquence: les personnes concernées devront s’affilier au régime social des indépendants.Entrée en vigueur courant 2017.

Comme tous les ans, nous vous attendons sur notre stand au Salon de la copropriété, les 23 et 24 novembre, Porte de Versailles à Paris (Pavillon 6, stand B 039, de 9 à 18 heures). Nos journalistes seront heureux de vous y rencontrer, de discuter avec vous de nos publications du Particulier et du Particulier immobilier. Et nos juristes répondront à toutes vos questions sur le droit de la copropriété. Vous pourrez aussi assister à 6 conférences (rôle du conseil syndical, missions du syndic, comptabilité de la copropriété, règlement de copropriété, fonctionnement de l’AG, assurances de la copropriété…).

64 % des propriétaires bailleurs gèrent leur bien en direct, tandis que 35 % d’entre eux seulement optent pour une gestion déléguée à un professionnel de l’immobilier. Le solde de 1 % représente la part des ménages sous-locataires. C’est ce qui ressort d’une étude* publiée cet été par l’Agence nationale pour l’information sur le logement. L’Anil observe que la gestion directe est plus courante dans les communes rurales (88 %) que dans les zones urbaines (62 % entre 50 000 et 199 000 habitants, 59 % entre 200 000 et 1,99 million). *Le parc locatif privé et ses bailleurs en 2013

1,7 Mds € une somme qui représente le budget alloué au Crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite) dans le cadre du projet de loi de finances pour 2017. Ce coût a presque triplé depuis 2014.Source: Les Échos+* *22,7 *%*c’est l’ampleur de la progression des ventes de logements neufs au cours du premier semestre, par rapport aux six premiers mois de l’année dernière. Les transactions ont porté sur un total de 71 064 logements.Source: Fédération des promoteurs immobiliers (FPI)50 *%*d’investisseurs, soit un sur deux, déclarent réaliser une opération d’investissement locatif pour payer moins d’impôts, d’après une étude sur les attentes et motivations des particuliers investisseurs locatifs. Ce chiffre est de 71 % dans le neuf. Source: Crédit foncier 10000 *€*c’est le montant de la plus-value potentiellement réalisable par les propriétaires de biens immobiliers situés à moins de 100 mètres d’un espace vert, par rapport à ceux qui en sont plus éloignésSource: Étude «Ville en vert, ville en vie: un nouveau modèle de société», réalisée par le cabinet Asterès pour l’Union nationale des entreprises du paysage (Unep)

C’était pressenti, cela se confirme. Après quatre ans de baisse, la variation annuelle des prix en Ile-de-France redevient positive (+1,5 % sur un an au deuxième trimestre 2016), constatent les notaires dans leur dernière note de conjoncture sur le marché résidentiel ancien en Ile-de-France. Quant aux volumes de ventes, ils poursuivent leur hausse (+19 % sur un an depuis le printemps 2015). «Il semble que désormais, le niveau élevé de l’activité réveille quelques tensions sur les prix», détaille le document. C’est à Paris que la hausse est la plus forte (+2,6 %), à 8 100 €/m2. En petite couronne, les prix s’établissent à 4 270 €/m2 (+1 %). En grande couronne, ils se stabilisent à 2 880 €/m2 (-0,3 % ). Selon les indicateurs avancés dont disposent les notaires sur les avant-contrats signés, les prix au mètre carré atteindraient 8 260 €/m2 à Paris (+3 %) et 5 380 €/m2 en Ile-de-France (+1,8 %), sur une période allant d’octobre 2015 à octobre 2016. Pour les notaires, ce coup de chaud sur les prix doit beaucoup au niveau exceptionnellement attractif des taux d’intérêt, qui améliore la solvabilité des ménages. Ces derniers concrétisent leur projet après une période d’attentisme, estimant qu’une correction des prix n’est plus d’actualité. «Les acquéreurs achètent essentiellement pour se loger sans anticipation spéculative de plus-value, car les prix restent élevés», précise la note. Les investisseurs continuent en revanche de bouder le logement ancien, alors qu’ils ont retrouvé le chemin des bulles de ventes dans le neuf, qui affiche, lui aussi, d’excellents niveaux d’activité.

Les règles d’implantation prévues par le règlement d’un plan d’occupation des sols (POS) applicables aux «bâtiments nouveaux» ne concernent pas les bâtiments construits avant leur entrée en vigueur et ne peuvent donc pas s’opposer à la surélévation de ces bâtiments existants, a récemment rappelé le Conseil d’État (CE du 1er.6.16, n° 387794). Le règlement visé ici imposait des distances maximales et minimales entre les parcelles. Mais dès lors que les auteurs du POS avaient précisé que les règles d’implantation ne concernaient que les bâtiments nouveaux, les juges en déduisent qu’elles ne peuvent pas justifier le refus d’autoriser des travaux de modification d’un bâtiment construit avant cette date, même si son implantation n’est pas conforme. Une solution transposable aux plans locaux d’urbanisme (PLU).

Des locataires qui déménagent plus et des loyers qui repartent en légère hausse: les données issues de l’observatoire Clameur de la conjoncture du marché locatif privé sont plutôt encourageantes. Cependant, le manque d’entretien fait planer un risque d’augmentation de la vacance.