Immobilier - page 103

Je viens de renégocier le taux d’un emprunt immobilier ayant financé l’achat d’un bien locatif. Concrètement, j’ai remboursé ce crédit existant pour le remplacer par un nouveau à un taux moins élevé. Pourrai-je déduire les intérêts de ce nouvel emprunt de mes revenus fonciers?La déduction des intérêts versés au titre du nouvel emprunt est admise s’il y a, entre l’emprunt initial et le nouvel emprunt, une continuité de l’objet de l’endettement. C’est ce qu’a rappelé une décision du Conseil d’Etat tout récemment (Conseil d’Etat du 01.02.12, n° 336469) dans une affaire opposant un couple de bailleurs à l’administration fiscale. Selon le Conseil d’Etat, cette continuité de l’objet de l’endettement doit être regardée comme satisfaite si «le produit du nouvel emprunt est utilisé dans son intégralité par le contribuable pour rembourser l’emprunt antérieur et désintéresser ainsi le créancier initial». C’est bien le cas dans le cadre de votre rachat de prêt. Il en va de même lorsque le nouvel emprunt n’opère qu’un remboursement partiel de l’emprunt initial.

Les faits Un bailleur qui louait un local commercial depuis 1993 a délivré un congé au locataire avec…

Notre syndic avait fixé une date d’assemblée générale en accord avec le conseil syndical, mais le facteur s’est présenté avec les courriers recommandés dix-neuf jours seulement avant la date de tenue de l’AG. Ne voulant pas risquer la nullité des décisions de l’AG, nous avons demandé au syndic de convoquer à nouveau en respectant le délai de vingt et un jours. Le syndic s’y refuse, avançant que c’est la date à laquelle il a déposé à La Poste les courriers contenant la convocation qui fait courir le délai de vingt et un jours et qu’il n’est pas responsable des retards de la Poste dans la distribution du courrier. Est-ce exact?Votre syndic se trompe. L’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose que, sauf urgence, la convocation est «notifiée au moins vingt et un jours avant la date de réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long». Le décompte des jours relève, quant à lui, des articles 641 et 642 du Code civil. Lorsque la convocation est faite par voie postale, il faut aussi se reporter à l’article 64 du décret de 1967 qui énonce que le décompte des vingt et un jours a pour point de départ «le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire». Peu importe donc le jour de dépôt du courrier par le syndic. Ce dernier ayant avantage à prévoir une marge, car si La Poste annonce bien un délai moyen de quarante-huit heures pour la distribution d’un courrier recommandé, elle ne s’engage sur aucun délai maximal pour ce faire.

Nous sommes propriétaires en indivision de plusieurs appartements loués. L’un des locataires ne paie plus son loyer. L’envoi d’un commandement de payer visant la clause résolutoire peut-il être effectué indifféremment par n’importe lequel d’entre nous? Le commandement de payer doit-il émaner de nous tous?Selon la jurisprudence (cass. civ. 3e du 4.02.2014, n° 12-13.653), même s’il vise la clause résolutoire d’un bail, le commandement de payer doit être considéré comme un acte conservatoire pouvant être délivré par un seul indivisaire, et non un acte d’administration requérant l’assentiment des deux tiers des droits indivis (Code civil, art. 815-3). Sous l’empire du précédent régime de l’indivision légale (requérant l’unanimité pour les actes d’administration), la Cour de cassation avait jugé que le commandement de payer délivré au locataire devait être considéré comme un acte conservatoire mais que l’action en constatation de la résiliation du bail pour non-paiement de loyers s’analysait en un acte d’administration impliquant le consentement de tous les indivisaires (cass. 1er civ. 17-3-1992 n° 90-14.547). La solution vaut encore aujourd’hui.

Je loue une maison sur laquelle mon locataire a fait installer une antenne parabolique - contre mon gré, car je la trouve inesthétique - lui permettant de recevoir certains programmes télévisés qu’il dit ne pouvoir capter via un réseau câblé. Puis-je exiger la dépose de cette antenne? Si oui, à quelles conditions?Le locataire dispose d’un droit à l’antenne fixé par la loi du 2 juillet 1966 relative à l’installation d’antennes réceptrices de radiodiffusion. Seul un motif «légitime et sérieux» peut faire échec à l’installation que vous décrivez. Le locataire doit, cependant, formuler sa demande par écrit, et vous disposez d’un délai de trois mois pour vous y opposer. Faute de quoi, la demande est réputée acceptée. Une opposition de votre part doit, bien entendu, être motivée. à titre indicatif, sachez que se prévaloir de l’aspect inesthétique d’une installation litigieuse ne semble pas convaincre les juges (CA de Versailles du 1.12.95, n° 7225/94). Quant à l’argument de votre locataire invoquant l’impossibilité de recevoir par une autre voie les programmes télévisés de son choix, si vous voulez le contrer, il vous faudra apporter la preuve que ces programmes sont bien accessibles via un réseau non hertzien (cass. civ. 3e civ. du 5.1.11, n° 09-72.538).

Cette essence très dure, de classe IV, c’est-à-dire qui résiste plus aux champignons que le chêne et…

Une femme qui souhaitait acheter un bien immobilier avait signé une promessede vente sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Dans ce document, elle s’engageait à déposer une demande à sa banque dans un délai de 10 jours. L’établissement ayant refusé de lui accorder un crédit, la vente avait été annulée. Les vendeurs du bien immobilier ont alors cherché à obtenir le paiement d’indemnités. Selon eux, l’acheteuse n’avait pas sollicité sa banque dans les délais. Les juges ont rejeté leur demande. Dans cette décision, la Cour de cassation déclare, pour la première fois, que les clauses des avant-contrats de vente fixant un délai à l’acquéreur pour déposer sa demande de crédit sont illégales. Les magistrats estiment, en effet, qu’un contrat ne doit pas accroître les exigences de l’article L. 312-16 du code de la consommation. Ce texte n’évoque pas de délai dans lequel la demande de prêt doit être déposée. Le seul délai imposé est, de surcroît, favorable l’acquéreur: celui-ci bénéficie légalement d’au moins un mois pour obtenir son prêt (mais une durée plus longue peut être prévue). Le contrat ne peut donc pas imposer des formalités supplémentaires à la charge de l’acquéreur.

Je possède un appartement que je loue sous le régime de la loi de 1989. À la signature du bail, en 2001, j’ai demandé au locataire un dépôt de garantie de 2 mois de loyer. Aujourd’hui, il me réclame le remboursement d’un mois. Dois-je accepter?

Mon bailleur m’a adressé un congé pour vente. Il me propose d’acheter l’appartement à un prix incluant la commission de l’agence immobilière chargée de formaliser la transaction. Dois-je payer cette commission si j’accepte l’offre?

A peine votée, la loi est déjà contournée! L’Association des responsables de copropriété (ARC) relève que de nombreux syndics font signer aux copropriétaires des contrats de 3 ans, au lieu de la durée habituelle d’un an. Cette manœuvre aurait pour objet d’échapper temporairement aux nouvelles dispositions de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) portant sur le compte séparé et la remise à plat des honoraires de gestion (voir Locataires, propriétaires: une vraie révolution). En effet, ces mesures doivent entrer en vigueur un an après la promulgation de la loi pour les nouveaux contrats et, pour ceux en cours d’exécution, seulement à leur fin.

Si le Conseil constitutionnel a validé la plupart des mesures de la loi consommation (voir La loi Hamon va renforcer vos droits) le 13mars dernier, il a rejeté la création du Registre national des crédits aux particuliers (décision n°2014-690 QPC). Ce fichier devait recenser les crédits à la consommation souscrits par des particuliers (soit 12millions de personnes). Une banque accordant un crédit aurait dû le consulter, pour prévenir tout surendettement. Selon le Conseil, la création de ce registre aurait porté atteinte au droit au respect de la vie privée, notamment par la fréquence de son utilisation.

Les plafonds de loyers applicables aux investissements locatifs en régime Duflot en Île-de-France ont été abaissés par un arrêté préfectoral du 28 mars 2014. Dans 7 communes de la zone Abis (Saint-Denis et Saint-Ouen, par exemple), les loyers passent de 16,72 à 14,21 €/m². Dans 68 communes de la zone A (Neauphle-le-Château, Ormesson-sur-Marne…), ils passent de 12,42 à 11,17 €/m². Ces nouveaux loyers sont applicables aux logements dont l’acte d’acquisition, y compris d’acquisition en l’état futur d’achèvement, est signé après l’entrée en vigueur de l’arrêté (le 1.10.14).

Votée le 24 mars 2014 (JO du 26), la loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a été validée, à quelques points près, par le Conseil constitutionnel. Parmi les dispositions retoquées, celle qui obligeait les copropriétaires désirant louer un appartement à des touristes de demander préalablement l’accord de l’assemblée générale. Les sages ont aussi élargi la mesure permettant de déplafonner le loyer d’un bien «exceptionnel». Plutôt que la notion de bien exceptionnel, ils ont préféré retenir celle de bien aux «caractéristiques déterminantes de localisation ou de confort». Ces caractéristiques seront précisées par un décret du Conseil d’État, au 2e semestre 2014.V. V.-S.

Une instruction fiscale du 25 février 2014 (BOI-TVA-LIQ-30-20-95- 20140225) précise les conditions d’application de la TVA à 5,5 %, désormais exclusivement applicable aux travaux de rénovation énergétique. Elle concerne les travaux éligibles au crédit d’impôt développement durable (art. 200 quater du code général des impôts) et ceux qui leur sont indissociablement liés. Par exemple, les travaux de plâtrerie et de peinture consécutifs à la pose d’une fenêtre à double vitrage ou l’adaptation des systèmes d’évacuation des produits de la combustion suite à l’installation d’une chaudière à micro-cogénération au gaz. Nous reviendrons sur les travaux éligibles dans notre numéro 1099 de juillet-août.

Ce sont désormais 81 départements (parmi lesquels le Calvados, la Creuse, l’Eure, la Savoie ou encore le Val-de-Marne et la Seine-Saint-Denis) qui ont relevé de 3,8 à 4,5 % (mais à 4,45 % pour la Côte-d’Or) le taux de la taxe départementale sur les droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Dans ces départements, les DMTO (communément appelés frais de notaires) sont passés à 5,80665 % à partir du 1er avril. Cette hausse ne devrait s’appliquer que pendant 2 ans, jusqu’au 29 février 2016.

Tel est le bilan 2012 du dispositif Aeras (S’assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé). Surtout, 62 % des couvertures décès et 58 % des garanties incapacité-invalidité souscrites dans le cadre d’une assurance emprunteur l’ont été sans surprime ni exclusion de garanties (contre 49 % pour les premières et 17 % pour les secondes en 2007).

Selon le Baromètre de la Banque de France du 6.3.14, près de 88 % de ces dossiers ont été déclarés recevables par les commissions de surendettement.

Désireux d’améliorer la performance énergétique de mon logement, je souhaite remplacer les fenêtres à simple vitrage par des doubles vitrages, j’ai demandé 6 devis. 3 appliquent une TVA à 5,5 % et 3 une TVA à 10 %. Quel est le taux correct?Bruno S. (Paris)

Le groupe Nexity, n° 2 de l’administration de biens après Foncia, vient de s’offrir le groupe Oralia, hier encore classé n° 5.

À peine promulguée, la loi Alur susciterait déjà, selon l’Association des responsables de copropriétés (ARC), des réflexes de contournement de la part des syndics.

Les (co) propriétaires d’immeubles qui emploient des salariés sans faire appel à une entreprise doivent se préparer à l’entrée en vigueur de deux dispositions.

Une ordonnance du 20 février dernier introduit dans le Code de la construction et de l’habitation (art. L. 254-1 à L. 254-9) un nouveau bail de longue durée, réservé à la production de logements à des prix abordables. Ainsi, constitue désormais un contrat dénommé «bail réel immobilier» le bail par «lequel un propriétaire personne physique ou personne morale de droit privé consent, pour une longue durée, à un preneur, avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession temporaire à la propriété de logements». Ce nouveau contrat de bail permettra de devenir propriétaire d’un logement pour une durée limitée de 40, 70 ou 99 ans et pour un prix correspondant à environ 70 % du prix de marché. Ordonnance n°2014-159 du 20.2.14

Une instruction publiée au bofip est venue rappeler les conditions d’application de la taxe sur les micrologements. Elle s’applique aux logements dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m2 lorsque le loyer mensuel, charges non comprises, excède un montant maximal par mètre carré de surface habitable fixé par décret (41,37 €/m2 en 2014) et ce, dans les communes de zone A. Le taux de la taxe suit un barème variant en fonction de l’écart existant entre le loyer mensuel pratiqué et le loyer mensuel de référence. Par exemple, il est de 10 % quand l’écart est inférieur à 15 %, ou de 18 % quand l’écart est supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 %.La taxe est applicable aux loyers perçus durant l’année 2014 et suit le même régime fiscal que celui applicable au bailleur, impôt sur le revenu ou sur les sociétés. Instruction Bofip du 19.2.14