Copropriétaire d’un appartement en rez-de-chaussée, je bénéficie d’un droit de jouissance privatif sur un petit jardin dont le fond jouxte celui de l’appartement en vis-à-vis du mien, les deux étant parfaitement symétriques. Souhaitant agrandir mon propre jardin, j’ai proposé à mon voisin de lui acheter une partie de son droit de jouissance sur le sien. Mon voisin est d’accord et nous pensions pouvoir conclure la vente directement entre nous mais, en ayant parlé au syndic, celui-ci nous affirme que nous devons inscrire la demande d’autorisation à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale qui ne se tiendra pas avant un an ou convoquer une AG spécialement à cet effet. J’exclus cette dernière option sachant que, dans ce cas, je devrai supporter l’ensemble des frais liés à cette AG tout en risquant une trop faible participation pour aboutir, les copropriétaires ne se mobilisant guère pour une AG ne comportant qu’une résolution sans véritable intérêt pour eux. Suis-je vraiment tenue d’obtenir l’accord de la copropriété pour conclure cette acquisition? Lise V., par courrielA priori, votre syndic est dans le vrai: un droit de jouissance privatif portant sur une partie commune, mentionné dans le règlement de copropriété comme droit accessoire à un lot, ne peut être cédé, ni intégralement ni partiellement, au propriétaire d’un autre lot qu’avec l’accord du syndicat des copropriétaires. La Cour de cassation l’a confirmé dans un cas semblable au vôtre où le copropriétaire qui demandait la vente forcée avait déjà été débouté de sa demande par la cour d’appel d’Aix-en-Provence: un droit de jouissance privatif sur partie commune, lorsqu’il constitue l’accessoire d’un lot ne peut être vendu indépendamment du lot auquel il est attaché. Sauf à obtenir l’autorisation du syndicat. En effet, le partage de la jouissance d’une partie commune et son affectation à deux lots et non plus à un seul entraîne une modification de l’état descriptif de division contenu dans le règlement de copropriété (cass. 3e civ. du 17.12.13, n° 12-23670). Relisez cependant votre règlement de copropriété pour vérifier que votre droit de jouissance est bien lié à votre appartement. En effet, dans de très rares cas, le droit de jouissance sur une partie commune peut être autonome, autrement dit ne pas être attaché à un lot. Il pourrait alors être cédé en toute liberté par son bénéficiaire. Cette hypothèse du droit de jouissance autonome, pour surprenante qu’elle puisse paraître, a pourtant été reconnue par la Cour de cassation (3e civ. du 2.12.09, n° 08-20310). Mais il est peu vraisemblable que vous vous trouviez dans ce cas de figure qui se rencontre essentiellement lorsque le titulaire du droit de jouissance n’est pas copropriétaire dans l’immeuble. Enfin, n’oubliez pas que si vous deviez matérialiser la nouvelle limite entre votre jardin et celui de votre voisin par une clôture, l’installation de cette dernière devrait, elle aussi, être soumise au vote de l’assemblée générale.
Propriétaire d’un logement situé à Paris, mon locataire en place depuis deux ans quitte les lieux et me demande de lui appliquer un préavis d’un mois, conformément aux nouvelles dispositions de la loi Alur. Les mesures relatives au préavis réduit sont-elles déjà applicables? Paul M., ParisLes locataires dont les logements sont situés dans des zones où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande, comme c’est le cas à Paris, ne peuvent pas encore bénéficier du préavis réduit à un mois instauré par la loi Alur du 24 mars dernier. De fait, la liste de communes concernées par ces dispositions (art. 5 de la loi Alur) doit être fixée par décret. Et bien qu’une commune comme Paris ait toutes les chances d’en faire partie, la publication du décret est incontournable. Par ailleurs, les possibilités de recourir à un préavis réduit mentionné à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction ne sont applicables qu’aux baux signés à compter du 27 mars 2014. Ce qui exclut de fait votre bail, dans le cas où le décret viendrait à être publié dans les prochains jours. L’article 14 de la loi Alur est clair sur ce point: elle ne s’applique qu’aux contrats de bail signés après son entrée en vigueur, à l’exception de certaines mesures, applicables immédiatement aux baux non meublés. Sont concernés par cette application immédiate les articles 7 (obligations du locataire), 17-1 (révision du loyer), 20-1 (mise en conformité d’un logement non décent), 21 (quittance) et 23 (charges récupérables) de la loi du 6 juillet 1989, dans leur nouvelle rédaction.
Le gardien de notre immeuble a littéralement sommé le syndic de rénover intégralement son logement. Les devis sollicités par notre syndic s’élèvent à plusieurs dizaines de milliers d’euros, ce qui représente une somme très conséquente pour une petite copropriété comme la nôtre. Sommes-nous réellement dans l’obligation d’effectuer ces travaux? Armand G., NiceIl est vraisemblable que vous n’échapperez pas à cette obligation, car l’article 20 de la Convention collective des gardiens et employés d’immeuble oblige les propriétaires d’immeubles ou syndicats de copropriétaires à la réfection du logement de fonction du gardien selon le calendrier suivant: réfection des embellissements (peintures, revêtements muraux) tous les cinq ans «si nécessaire» ; au plus tard tous les sept ans, lorsque le logement comprend une pièce unique, et tous les dix ans dans les autres cas. La réfection des revêtements de sol doit aussi être effectuée «si nécessaire», sans précision de délai. Rappelons, par ailleurs, que le logement du gardien doit se conformer aux règles relatives au logement décent énumérées dans le décret du 30 janvier 2002. En particulier, ne pas présenter de défaut d’étanchéité (fenêtres non jointives, par exemple), disposer de réseaux et branchements d’électricité et de gaz d’appareils de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité et de dispositifs d’ouverture et de ventilation permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement… Les syndicats de la profession d’immeuble dont nombre de gardiens sont membres se montrent particulièrement vigilants sur ces points et font en sorte que cette réglementation soit appliquée à la lettre.
Les végétaux sont au cœur de très nombreux litiges, que ce soit en zone urbaine ou à la campagne. De A à… R, notre analyse de vos droits et obligations, pour que les plantations, les vôtres ou celles de votre voisin, ne vous causent plus d’ombrage.
Charges trop élevées, loyers impayés, locataires aux abonnés absents… Les résidences services sont accusées de nombreux maux. à tort ou à raison. Cette niche, tant immobilière que fiscale, demeure un bon investissement à condition de prendre d’infinies précautions. Nos conseils.
Les copropriétés de plus de 50 lots doivent se préoccuper de la réalisation d’un audit énergétique, obligatoire avant 2017. Au vu d’une offre encore balbutiante, le conseil syndical a tout intérêt à se faire aider afin que cette étude du bâti débouche sur des préconisations utiles et de potentielles économies d’énergie.
Après les agences spécialisées dans les lofts, terrasses, rez-de-chaussée… voici l’agence qui traque les biens à rénover. Projection immobilière a pour devise «Sous les gravats, une mine d’or». Ce qui n’est pas faux: un bien en piètre état sera cédé à bas prix, ce qui permettra de réduire les droits de mutation et les honoraires d’agence, puis de bénéficier, si le bien est destiné à la location, d’avantages fiscaux liés aux travaux. Encore faut-il à l’acquéreur assez d’imagination pour réaliser le potentiel du bien. Projection immobilière se propose de lui faciliter la tâche grâce à une modélisation en 3 D après rénovation.
Alors que l’essor de la location meublée touristique est un sujet de préoccupation pour la mairie de Paris, l’adjoint au maire en charge du Tourisme, Jean-François Martins, souhaite assujettir à la taxe de séjour les sites de locations entre particuliers, tel Airbnb. «Tous les établissements hôteliers payent cette taxe, qui est la contribution des touristes aux services publics dont ils vont bénéficier: la propreté, la sécurité, les transports en commun», a-t-il déclaré à l’AFP. Par ailleurs, il n’a pas hésité à demander aux sites comme Aibnb d’aider les pouvoirs publics à lutter contre la «spéculation» immobilière en contribuant à identifier «les propriétaires qui louent leur bien plus de 90 à 120 jours par an». Rappelons que la Mairie de Paris a instauré depuis 2010 des règles très strictes en matière de location meublée saisonnière. Les lots d’habitation étant utilisés à cette fin sont contraints de procéder à un coûteux changement d’usage, pour transformer le logement utilisé en lot commercial.
Alors que la date du 3 juillet 2014 est franchie, il restait en mai dernier, selon la Fédération des ascenseurs, 70 000 appareils à mettre en conformité.
L’Association des responsables de copropriétés (ARC) et l’UFC confortent leur constat quant à la tendance des syndics à anticiper les futures exigences de la loi Alur en faisant substantiellement «évoluer» leurs honoraires.
«Selon moi, l’encadrement des loyers ne sera pas mis en place en dehors de Paris et la GUL (Garantie universelle des loyers, ndlr) n’entrera jamais en application», déclarait récemment Christophe Caresche, député PS, rapporteur spécial du budget du Logement, au milieu de la cacophonie des annonces contradictoires concernant la loi laissée en héritage par Cécile Duflot à Sylvia Pinel.
Alors que les copropriétés de plus de 50 lots disposant d’une installation de chauffage collectif vont bientôt devoir se mettre en ordre de marche pour réaliser un audit énergétique de leur immeuble, les résultats de l’enquête menée par l’UFC-Que Choisir sur la fiabilité des diagnostiqueurs EDF, GDF-Suez et diagnostiqueurs indépendants disposant du label Reconnu garant de l’environnement (RGE) a de quoi inquiéter.
Tous les deux ans, le Particulier lance une vaste enquête nationale consacrée aux charges de copropriété. Si vous êtes copropriétaire, rendez-vous sur la page d’accueil du site du Particulier, bannière «Charges de copropriété, participez en ligne à notre grande enquête». En échange, vous recevrez, à titre personnel, un tableau récapitulatif des charges de votre immeuble, poste par poste.
Malgré une activité faible, la résistance des prix s’est prolongée, selon les notaires.Le marché reste caractérisé par un niveau d’activité faible. Les vendeurs et les acquéreurs peinent à s’entendre, et l’offre et la demande se rencontrent difficilement.» Tel est le constat des notaires de Paris, qui viennent de publier leurs chiffres relatifs au 1er trimestre 2014. Certes, les volumes de ventes se sont un peu redressés en île-de-France par rapport au 1er trimestre de l’année passée (+ 3 %). Mais il s’agit d’une progression en trompe l’œil. L’amélioration tient à la progression des ventes dans l’ancien (+ 9 %), alors que le neuf enregistre une baisse d’activité. Et malgré ce regain imputable à l’ancien, les chiffres restent inférieurs à ceux constatés dans les périodes de forte activité, d’environ 16 %.Dans ce contexte toujours morose, les prix font preuve de résistance. À Paris intra-muros, le prix au mètre carré des appartements anciens s’établissait à 8 160 € au 1er trimestre 2014. Après correction de la variation saisonnière, la hausse trimestrielle est de 0,6 %. En petite couronne, la variation trimestrielle des prix des appartements anciens est de 1,3 % après correction. En revanche, le segment des maisons est plus marqué par l’attentisme global. En petite couronne, les prix des maisons anciennes ont stagné entre le 4e trimestre 2013 et le 1er trimestre 2014. En grande couronne, les prix des maisons anciennes ont reculé de 2 % en Seine-et-Marne et dans les Yvelines, de 2,1 % dans l’Essonne et de 0,8 % dans le Val-d’Oise.
Une box «triple play» plus un système de surveillance à distance du logement pour 48,99 € TTC/mois. C’est ce que propose SFR, couplant à sa classique offre «Internet/Appels illimités vers les fixes et les mobiles en France/170 chaînes TV», une caméra avec détecteur de mouvement, une centrale, un détecteur d’ouverture, une sirène intérieure, une télécommande marche/arrêt du système et même un détecteur de fumée. Séduisant? À comparer à l’acquisition du matériel de détection assurant des services identiques à ceux proposé par SFR, parfois plus intéressante sur le long terme (voir sfr.fr).
Progression minime des loyers, fort ralentissement de l’activité, travaux en berne dans les logements… tous les indicateurs sont au rouge. La dégradation du marché locatif, amorcée il y a un an, se confirme.
Le syndic est un personnage clé de la copropriété. Comment faire en sorte de choisir un professionnel compétent, qui s’engagera dans l’immeuble aux côtés des copropriétaires et de leur organe représentatif, le conseil syndical? Il n’existe pas de recette miracle, hélas, et un bon syndic pour telle copropriété sera mauvais pour telle autre. Faut-il privilégier un gros ou un petit syndic? Et comment le contrôler? S’assurer qu’il fait bien ce pour quoi il est mandaté, au mieux des intérêts des copropriétaires? Et si les choses se passent mal, comment peut-on se séparer de son syndic?Vidéo réalisée par BForBank
En copropriété, les conflits sont nombreux. Les habitants ne s’entendent pas forcément entre eux, et pourtant, ils doivent prendre des décisions ensemble concernant l’entretien de leur immeuble. Ils doivent également apporter leur contribution financière. Si un copropriétaire cesse de payer ses charges, c’est tout l’immeuble qui en pâtit. Que faire quand un copropriétaire ne peut pas ou ne veut pas participer? Quelles procédures faut-il mettre en œuvre pour éviter que la copropriété ne soit bloquée? Comment les copropriétaires minoritaires peuvent-ils se défendre contre des frais ressentis comme excessifs? Vidéo réalisée par BForBank
Une copropriété est gérée par son syndic, rémunéré pour une prestation très clairement définie par la loi. Pourtant, les copropriétaires se disent souvent mécontents de cette prestation, et ne comprennent pas toujours la raison des honoraires qui s’empilent. La loi Alur a voulu y remédier en introduisant plus de transparence dans la gestion des copropriétés et dans les rapports financiers entre syndic et copropriétaires. On attend encore des textes qui permettront à la loi d’entrer en application. Ils devraient clarifier une fois pour toutes les contrats de syndic et leur mode de rémunération. Pour commencer…Vidéo réalisée par BForBank
On serait tenté, en regardant comment fonctionne une copropriété, de comparer son mode de fonctionnement à celui d’une entreprise. Jusqu’où peut-on pousser l’analogie ? Vidéo réalisée par BForBank
Les dépenses faites pour rénover son logement font bénéficier d'un crédit d'impôt, dont le taux devrait augmenter en septembre 2014. Les changements de fenêtres, de portes, de chaudières et l'isolation sont encouragés.
Dans un immeuble en copropriété, le poids des charges pèse de plus en plus lourd sur les propriétaires. A quoi correspondent ces charges? Pourquoi augmentent-elles sans cesse? Est-il possible d’anticiper d’une année sur l’autre le montant des charges que l’on devra payer? De plus en plus d’acheteurs quittent une location ou une maison individuelle pour découvrir cette contrainte spécifique que représentent les charges de copropriété. Ils ne sont pas toujours informés, bien que cette information soit capitale. Une loi récente qui a fait couler beaucoup d’encre, la loi Alur, renforce les obligations du vendeur en la matière. Le point sur cette question clé.Vidéo réalisée par BForBank
Votée en mars 2014, la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur ) modifie considérablement la vie des copropriétés, les rapports locatifs et les obligations des professionnels de l'im...
Le gouvernement envisage d'élargir l'accès au prêt à taux zéro aux classes les plus modestes et de l'ouvrir aux logements anciens situés dans des zones rurales.
Alors que la 2e tranche des travaux de mise en sécurité des ascenseurs arrive à échéance le 3 juillet 2014, la Fédération des ascenseurs estime que 30 % du parc n’a pas encore été mis aux normes. Ce qui représenterait environ 85 000 appareils.
Selon le bilan annuel de la Société Forestière et de la Fédération nationale des Safer, le prix moyen de l’hectare de forêt a gagné 1,6 % en 2013 pour s’établir à 3 990 €.
Le 24 avril dernier, l’Assemblée de Corse, présidée par Dominique Bucchini, a adopté une délibération visant à réserver l’achat immobilier aux résidents corses. Seules les personnes physiques ayant leur domicile principal en Corse depuis au moins 5 ans et les sociétés ayant leur siège social en Corse et contrôlées par des personnes respectant les mêmes critères de résidence pourraient ainsi acquérir un logement ou un terrain sur l’île. Par ailleurs, la délibération prévoit la possibilité de réserver l’accès à la propriété foncière aux personnes justifiant d’un «lien matériel ou moral effectif avec au moins une commune de Corse». Toutefois, pour être applicable, cette disposition devra être entérinée par l’Assemblée nationale et le Sénat. Ce qui ne sera pas le cas vraisemblablement. Car cela entraînerait la rupture de l’égalité des Français devant le droit de propriété inscrite dans la Constitution. V. V.-S.
La loi Alur (art. 58, codifié à l’article 9-1 de la loi du 10.7.65) oblige désormais l’ensemble des copropriétaires occupants ou non occupants à souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile (dégât des eaux, incendie…) dont ils doivent répondre. L‘assurance collective de l’immeuble a aussi été rendue obligatoire par la loi Alur. Les copropriétaires ou syndicats confrontés à des refus d’assurance pourront saisir le Bureau central de tarification (BCT).
Les vendeurs peinant à trouver un acquéreur pour leur ancien logement conservent l’exonération de leur plus-value si le délai entre la mise en vente et la vente reste «normal» (si, entre-temps, ils ne l’ont ni mis en location ni prêté).
Les prix de l’immobilier parisien continuent de résister. Les notaires de Paris et d’Île-de-France estiment, qu’au 1er trimestre 2014, le prix moyen des appartements anciens dans la capitale s’établissait à 8 160 €/m². Ce qui représente une très légère augmentation de 0,2 % sur 3 mois, mais une baisse de 1,6 % sur un an. En parallèle, les transactions sont reparties à la hausse, avec une progression de 11 % sur 12 mois.
Avec seulement 17 339 ventes au détail enregistrées au 1er trimestre 2014, l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) pointe du doigt le niveau historiquement bas de la vente de logements neufs. Si les investisseurs semblent avoir timidement repris le chemin des bureaux de ventes, l’accession à la propriété marque le pas (- 5,7 % par rapport au 1er trimestre 2013).
La lutte contre la mérule vient d’être renforcée par l’article 76 de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), codifié aux articles L 133-7 à L 133-9 du code de la construction et de l’habitation (CCH). La mérule est un champignon particulièrement virulent qui s’attaque au bois (de la charpente au plancher) présent dans les logements. Désormais, l’occupant (propriétaire ou locataire) d’un bâtiment contaminé par ce champignon lignivore devra faire une déclaration en mairie. Dans les immeubles en copropriété, cette déclaration incombe au syndicat des copropriétaires. Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de mérules sont identifiés, un arrêté préfectoral délimite les zones potentiellement infestées. Dans ces secteurs, le dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l’acquéreur d’un bien immobilier devra s’enrichir d’un nouveau document mentionnant le risque de mérule. À noter: il s’agit d’une simple information et non d’un véritable diagnostic, ce qui devrait singulièrement limiter la portée du dispositif.V. V. -S.
Dans votre article sur les travaux en copropriété paru dans le n° 1097 du Particulier, vous écrivez que les copropriétés de plus de 50 lots doivent faire réaliser un diagnostic de performance énergétique ou un audit énergétique. Les parkings et les caves sont-ils pris en compte dans ce seuil de 50 lots?Jean-Pierre C. (courriel)
Depuis le 1er janvier 2014, les travaux de rénovation énergétique ouvrant droit au crédit d’impôt développement durable bénéficient d’une TVA à 5,5 %. Ce taux s’applique aussi à certaines opérations annexes. Le point sur les travaux concernés et sur l’ensemble des conditions à remplir pour profiter de cette TVA à taux réduit.
Dans votre n° 1096, vous écrivez que Saint-Nazaire est classée dans les zones tendues à loyers encadrés. Pourtant de nombreux logements ne trouvent pas de locataires. Quels sont les critères de ce classement?Michel C. (Saint-Nazaire) Vous proposez une sélection de villes dynamiques qui échappent à l’encadrement des loyers. Êtes-vous sûr que ces communes n’y seront pas soumises un jour?Jérôme M. (Paris, VIIe)
La loi: la vente d’un bien en viager (art. 1968 et s. du code civil) est, par nature, un contrat aléatoire (art. 1964 du code civil), c’est-à-dire dans lequel deux personnes s’engagent sans être sûres de ses avantages et de ses inconvénients, car ils dépendent d’un événement incertain: la date du décès du vendeur.La jurisprudence: l’aléa est l’élément clef de la vente en viager.La transaction peut donc être annulée si les juges constatent qu’il n’y en a pas, soit parce que la durée de vie du vendeur est prévisible, soit parce que le prix de vente est forcément à l’avantage de l’acheteur, quelle que soit l’espérance de vie du vendeur. La vente peut aussi être annulée si le vendeur a été démarché, ou si l’acheteur ne paie pas régulièrement la rente.
Je suis locataire depuis le 1er janvier 2012 d’un appartement de 67 m2 avec une cave. Je me plais beaucoup dans le quartier, et je pensais habiter là encore quelques années, d’autant que ma compagne a emménagé avec moi depuis peu. Mais je viens de recevoir un congé de la part de mon propriétaire. Il m’annonce qu’il souhaite vendre, et que si je ne me porte pas acquéreur rapidement, je devrai m’en aller. Le prix qu’il me propose me paraît toutefois excessif au regard des ventes réalisées récemment dans l’immeuble. Par ailleurs, ma compagne s’étonne de ne pas avoir reçu de congé.Que pouvons-nous faire?
La suppression des vide-ordures est à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de ma copropriété. Ils sont pourtant en bon état et nous sommes quelques copropriétaires à nous en servir. Quelle est la majorité requise pour voter cette décision?
Le formulaire de déclaration des plus-values latentes que doivent remplir les candidats à l'expatriation ne sera disponible qu'à partir du 4 juillet 2014, avec une date limite de dépôt fixée au 21 juillet.
Grâce à son enquête biennale exclusive, Le Particulier permet aux propriétaires de situer le niveau des charges de copropriété qu'ils paient, avec à la clef de substantielles économies à faire.
La loi sur l’artisanat, le commerce et les très petites entreprises prévoit de limiter la hausse des loyers des baux commerciaux et de mieux régir les relations entre le bailleur et le commerçant.
L'ALS, l'APL et l'ALF devraient être revalorisées en octobre 2014, les députés ayant voté la suppression du gel des aides personnelles au logement prévu dans le projet de budget rectificatif pour 2014.
Crédit de développement durable, éco-PTZ, chèque énergie... Le projet de loi sur la transition énergétique offre de nouveaux avantages à ceux qui réaliseront des travaux de rénovation dès septembre 2014.
L’indice du coût de la construction s’établit à 1 648 au premier trimestre 2014 après 1 615 au trimestre précédent. Sur an, il progresse de 0,1 %, après une baisse de 1,5 % au quatrième trimestre 2013.
Lorsqu'un locataire veut bénéficier du préavis d'un mois pour raisons médicales, il doit produire un certificat du médecin. Aucune condition n'est requise.
Le syndic ne peut pas recevoir de délégation de vote de la part d'un copropriétaire. Et ce, même s'il est titulaire d'un mandat de gestion du patrimoine immobilier de ce même copropriétaire.
Lorsqu'ils vendent un logement situé en France, les non-résidents bénéficient d’une exonération d'impôt sur la plus-value générée par cette cession, jusqu'à 150 000 €, sous réserve du respect de certaines conditions.
Une réponse ministérielle vient de rappeler l’obligation du notaire, au titre de son devoir de conseil, de lever l’état hypothécaire avant la signature d’un contrat de vente, afin de s’assurer de la situation de l’immeuble. Pour la ministre de la Justice, interrogée sur ce point, la jurisprudence actuelle (cass. civ. 1re du 23.11.04, n° 03-10.233) n’exige plus de double vérification de l’état hypothécaire, avant de recevoir l’acte de vente puis au moment de la publication de l’acte. La demande de renseignement du notaire doit toutefois intervenir à une date relativement proche de la date de l’acte (cass. civ. 1re du 15.3.05, n° 03-11.823). Pour rappel, l’article 2461 du Code civil prévoit que les créanciers ayant un privilège ou une hypothèque inscrits sur un immeuble, en l’absence de purge hypothécaire, peuvent faire saisir «en quelques mains qu’il passe» le bien grevé d’une hypothèque. À la différence d’un droit personnel, l’hypothèque, droit réel, est attachée à un bien et non à la personne du propriétaire. Le droit de suite peut être exercé, indépendamment de la bonne ou mauvaise foi de l’acquéreur, tant que l’hypothèque, qui prend rang à compter de son inscription, n’est pas éteinte. En l’absence de diligences suffisantes pour vérifier l’état des inscriptions hypothécaires qui causeraient un préjudice à l’acquéreur, le notaire, sous réserve de l’appréciation souveraine des juridictions en fonction des cas d’espèce, pourrait voir retenir sa responsabilité professionnelle.(Rép. min. n° *26995 JOAN du 8.4.14)*
L’article 77 de la loi de finances pour 2014 permet aux conseils généraux de relever, provisoirement, le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement prévu à l’article 1594 D du Code général des impôts au-delà de 3,80 % et dans la limite de 4,50 % pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016. Au 1er juin 2014, 90 départements avaient relevé le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement au-delà de 3,80 %.
Lorsqu’un couple achète un bien hors mariage, il se retrouve de facto - s’il n’a pas opté pour un montage en société civile immobilière (SCI) ou pour un système de tontine - en indivision. Ce qui implique, dès ce stade, d’organiser l’hypothèse de la sortie de cette indivision, en clair d’envisager une séparation. Si les contributions financières de chacun des membres du couple ne sont pas spécifiées dans l’acte d’acquisition, l’indivision est en effet considérée comme à parts égales, chacune des parties étant réputée propriétaire pour moitié. C’est ce qu’a appris à ses dépens une partenaire de Pacs qui avait pourtant versé 85 % du prix total de l’appartement lors de l’acquisition… «Les personnes qui (achètent) un bien en indivision (en acquièrent la propriété, peu important) la façon dont cette acquisition a été financée», a en effet tranché la Cour de cassation. Une affaire qui vaut mise en garde, même s’il faut souligner que dans une situation de ce type, le notaire aurait pu exercer utilement son devoir de conseil…
Le mois de mai s’est révélé radieux pour les emprunteurs, à en croire les courtiers qui déclarent afficher des taux historiquement bas. Un prêt octroyé sur vingt ans bénéficie d’un taux moyen de 3,13 % (hors assurance) chez Meilleurtaux.com, tandis qu’Empruntis.com affiche 3,21 %. Les meilleurs dossiers obtiennent un rabais encore plus important. Chez Meilleurtaux.com, un tiers des opérations ont été souscrites à un taux compris entre 2,90 % et 3,10 %. Empruntis.com, lui, affiche un minima de 2,65 %, dans le Sud-Ouest.
L’investisseur achetant un logement occupé par un locataire peut percevoir des loyers dès la conclusion de l’acte authentique de vente, alors même qu’il ne s’est pas encore acquitté du prix… C’est ce qu’a énoncé la Cour de cassation dans un litige opposant vendeur et acheteur sur la date d’entrée en jouissance du bien. Alors que ce dernier soutenait que les loyers lui appartenaient depuis le jour de la signature de l’acte notarié, le vendeur estimait de son côté, arguant de l’article 1612 du Code civil, qu’il n’était pas tenu de délivrer le bien, objet de la transaction, tant que l’acheteur n’en avait pas réglé intégralement le montant. La Cour, se fondant sur l’article 1583 du même code, s’est rangée du côté de l’acquéreur. La propriété lui est acquise dès qu’il y a un accord sur le bien à vendre et sur son prix. Seule échappatoire pour le vendeur, convenir d’une clause contraire dans l’acte, prévoyant que le transfert de propriété - et des loyers versés - interviendra après le paiement complet de la somme due.
Les associations de défense des copropriétaires ont pourtant tiré la sonnette d’alarme… En vain. Certains syndics affirment encore que l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom de la copropriété, prévue par la loi Alur pour les immeubles comportant plus de 15 lots principaux, est d’effet immédiat, exigeant donc l’application ipso facto du tarif «compte séparé» prévu dans leur contrat. Afin de répondre à plusieurs de nos lecteurs qui se sont retrouvés dans cette situation, Le Particulier Immobilier a interrogé le ministère. Réponse donnée… sans langue de bois: «Les dispositions de l’article 55-III de la loi Alur prévoient explicitement que les nouvelles règles relatives au compte séparé entrent en vigueur dans un délai d’un an à compter de la promulgation de la loi, c’est-à-dire à compter du 27 mars 2015 pour tout nouveau contrat de syndic, mais aussi pour les contrats en vigueur à cette date, à compter de leur renouvellement. Aucune autre interprétation ne pouvant être retenue, il convient que les copropriétaires qui seraient victimes d’une interprétation erronée invitent les syndics à se reporter aux dispositions explicites de la loi. À défaut d’accord, le juge devra être saisi.» Dont acte…
Le cru 2014 de l’Observatoire des syndics, mené par l’UFC-Que Choisir et l’Association des responsables de copropriété (ARC), était attendu dans le contexte agité d’adoption de la loi Alur. L’état des lieux, dressé sur la base de contrats proposés par les grands réseaux nationaux s’est aggravé depuis 2013: surcoût de 24 % en moyenne facturé pour l’ouverture d’un compte séparé, faux forfaits tout compris, une moyenne de 17 clauses illicites, prestations particulières augmentant 2,5 fois plus que l’inflation…
Depuis le 1er avril 2014, les travaux de ravalement, jusqu’alors soumis à déclaration préalable, sont dispensés de toute formalité sauf dans les secteurs protégés (ZPPAUP, site inscrit ou classé, champs de visibilité d’un monument historique…). Ce décret maintient toutefois la déclaration préalable pour les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant (modification du revêtement extérieur, des couleurs de la façade…). Les communes qui le souhaitent peuvent décider de soumettre, par délibération motivée du conseil municipal, les travaux de ravalement à autorisation.(Décret n° *2014-253 du 27.2.14, JORF n°* *0051 du 1.3.14)*
Les acquisitions d’immeubles réalisées par les personnes assujetties à la TVA sont imposées aux droits de mutation au taux global réduit de 0,71498 % lorsque l’acquéreur s’engage à revendre l’immeuble dans un délai de cinq ans. Le seul fait que les biens acquis n’aient pas été revendus dans ce délai entraîne la déchéance de ce régime de faveur. L’engagement de revente peut porter sur l’intégralité des parts d’une société civile immobilière (SCI). Si la société marchande de biens, propriétaire des parts, procède à la dissolution sans liquidation de la SCI, l’administration estime que l’engagement de revente ne peut pas être respecté. Reprenant la position dégagée par la jurisprudence, elle considère en effet que cette opération entraîne la transmission universelle de la société à l’unique associé et que les parts, n’existant plus, ne peuvent pas être revendues.(BOI-ENR-DMTOI-10-50, 80, instruction Bofip du 29.4.14)
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