Tout en retenant un bilan positif sur la mise en œuvre de la possibilité de changer d'assurance emprunteur, le Comité consultatif du secteur financier note que certaines pratiques ne sont pas toujours favorables à l'emprunteur. Il dresse la liste des points à améliorer.
Le "permis de louer", dispositif issu de la loi Alur, donne la possibilité de soumettre les propriétaires à une déclaration ou une autorisation préalable de mise en location de leur bien, afin de lutter contre les logements insalubres. Les formulaires à utiliser sont téléchargeables sur notre site.
Même s'ils masquent une légère hausse, les taux de prêts immobiliers proposés par les banques restent très bas en avril 2017. Une aubaine pour les emprunteurs qui souhaitent obtenir un rachat de crédit. Pour que l'opération soit avantageuse, plusieurs points sont à vérifier au préambule.
L’Agence nationale de l’habitat (Anah) vient d’étendre son programme Habiter Mieux aux copropriétés. Celles considérées comme «fragiles» (étiquette énergie comprise entre D et G et fort taux de charges impayées) pourront bénéficier d’une aide pour des travaux (remplacement de la chaudière, isolation du toit et des façades…) permettant un gain énergétique d’au moins 35 %. Les copropriétés éligibles se verront attribuer une subvention d’un montant maximal de 5 250 € par lot.
L’actu: Les baux conclus entre les exploitants de résidences de tourisme et les propriétaires des logements sont de 9 ans ferme, quelle que soit leur date de signature. C’est ce que vient de juger la Cour de cassation (cass. civ. 3e du 9.2.17, n° 16-10350). Celle-ci a mis fin à une incertitude issue de la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, codifiée à l’article L. 145-7-1 du code de commerce. Cet article impose la signature d’un bail de 9 ans pour éviter que les propriétaires des logements des résidences de tourisme ne subissent les conséquences d’une résiliation anticipée du bail par l’exploitant (qui remettrait en cause certains avantages fiscaux). Cette disposition déroge à la règle permettant de résilier un bail commercial après 3 ans. Les juges ont estimé que la loi de 2009 étant d’ordre public, elle pouvait être rétroactive et s’appliquer aux baux signés avant son entrée en vigueur, le 25 juillet 2009.L’action: Si vous êtes propriétaire dans une résidence de tourisme et si le gestionnaire veut vous imposer une résiliation triennale du bail, opposez-lui cette décision de la Cour de cassation.
Le gouvernement ne peut pas annuler, sur une simple déclaration, ce qu’une loi prévoit. L’ex-Premier ministre Manuel Valls l’a appris à ses dépens. En avril 2014, il avait annoncé que le plafonnement des loyers mis en place par la loi Alur serait limité, à titre expérimental, à Paris. Cette déclaration n’a pas été du goût de «Bail à part, tremplin pour le logement», une association contre le mal-logement, qui a saisi la justice. Dans un arrêt du 15 mars 2017 (n° 391654), le Conseil d’État a annulé la décision de Manuel Valls. Notez que ce dispositif de plafonnement des loyers est également appliqué à Lille depuis le 1er février.
Le Haut Conseil de stabilité financière poursuit ses appels à la vigilance sur l’immobilier commercial (bureaux, locaux professionnels…). S’il écarte toute crise majeure, il pointe deux risques susceptibles de faire baisser les prix: la remontée rapide des taux (voir notre dossier p. 30) et l’abondance de l’offre sur le marché de la location. Dans le même temps, l’Autorité des marchés financiers et l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution ont rappelé aux distributeurs de SCPI ou d’OPCI qu’ils doivent veiller à ce que les produits commercialisés soient en adéquation avec les besoins des investisseurs. Et leur demandent de «ne pas faire des performances passées l’unique ou le principal message de leur communication». Une manière de rappeler à l’ordre les professionnels qui vendent les supports immobiliers comme des petits pains.
L’actu: Deux nouveaux critères de décence devront être respectés par les propriétaires bailleurs dès l’année prochaine (décret n° 2017-312 du 9.3.17). Aujourd’hui, un logement «décent» doit, notamment, disposer d’une pièce principale d’au moins 9 m², d’une alimentation en eau potable, d’un réseau électrique adapté et d’un éclairage naturel suffisant. À compter du 1er janvier 2018, les ouvertures du logement (portes, fenêtres mais aussi conduits de cheminées) ainsi que ses murs devront, en plus, présenter une étanchéité à l’air suffisante. À partir du 1er juillet 2018, le logement devra également disposer d’une aération permettant un renouvellement de l’air et d’une évacuation de l’humidité répondant aux besoins d’une occupation normale des lieux et au fonctionnement des équipements. L’action: Si le logement que vous louez ne répond pas aux futures exigences du législateur, ne tardez pas à demander des devis et à lancer les travaux.
L’assemblée générale de votre copropriété vient d’adopter une résolution avec laquelle vous êtes en désaccord? Vous pouvez, sous certaines conditions, la contester. Voici comment faire.
Cour de cassation, 3e chambre civile du 8 décembre 2016, pourvoi n°15-20497Après avoir acheté un bien immobilier, une femme a découvert la présence de termites dans les lieux. L’état parasitaire établi avant la vente faisait bien état d’indices d’infestation, mais «sans présence d’insectes». Elle a donc assigné les vendeurs en garantie des vices cachés et a réclamé une indemnisation au diagnostiqueur. La cour d’appel de Poitiers a rejeté sa demande dirigée contre les vendeurs, dont la mauvaise foi n’était pas établie. Elle a, en revanche, considéré que l’auteur du diagnostic était fautif, car selon l’expertise judiciaire, la présence d’insectes n’aurait pas dû lui échapper. Les juges l’ont condamné à payer 5 019,25 € à l’acquéreuse, soit le coût du traitement antitermites. L’acquéreuse a saisi la Cour de cassation, estimant le montant insuffisant. Les hauts magistrats lui ont donné raison: le diagnostiqueur doit indemniser tous les préjudices qu’il a causés à l’acquéreur dès lors qu’ils sont certains. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Bordeaux pour être rejugée.Ce qu’il faut retenir:Le diagnostiqueur doit indemniser les préjudices certains subis par l’acquéreur: frais de traitements antitermites, travaux de remise en état, préjudice d’exploitation (l’acquéreur ne peut pas louer le bien) et de jouissance (il ne peut pas l’habiter). Rappelons que le propriétaire d’un bien infesté a l’obligation de faire une déclaration à la mairie, sous peine d’une amende de 450 € (art. R 133-6 du code de la construction et de l’habitation).
Au premier trimestre 2017, l'indice de référence des loyers s'établit à 125,90. Sur un an, il progresse légèrement de 0,51 %. Il s'agit de la hausse la plus importante depuis près de 3 ans.
Le prix des locations meublées à Paris se stabilise sur les trois premiers mois de 2017, selon Lodgis. Outre les touristes, les salariés et les étudiants, les meublés situés dans la capitale sont de plus en plus prisés pour des raisons personnelles.
L'allocation de logement versée au colocataire est d'un montant inférieur à celle octroyée à un locataire unique. Le gouvernement n'envisage pas de changer cette différence de traitement.
Pour vendre un bien immobilier, le propriétaire doit veiller à bien choisir les photos qu'il intègre dans son annonce immobilière. Les clichés doivent permettre aux acheteurs potentiels de s'imaginer dans l'appartement ou la maison en vente.
Le gouvernement a annoncé que plus de 13 000 logements étudiants à caractère social seront construits d'ici fin 2017, conformément au "plan 40 000" lancé par le président de la République en mai 2013.
Nul ne sait ce qu’il adviendra, dès l’an prochain, des aides accordées aux propriétaires qui réalisent des travaux d’économie d’énergie. Les conditions n’ont jamais été plus favorables. C’est le moment de réaliser au moins une partie de vos projets, pour réduire votre facture énergétique.
Outre un accès facilité aux étages, l’installation d’un ascenseur dans l’ancien a des avantages indéniables. Le tout premier est la valorisation des logements. Démonstration.
Que disent les cinq principaux candidats à propos du logement, principal poste de dépenses des ménages? C’est ce que nous avons sondé, puis analysé, avec l’aide de spécialistes et à l’appui de chiffres. Quatre points essentiels sont abordés: la fiscalité, les rapports locatifs, la rénovation énergétique et la copropriété.
C’est le résultat d’une enquête de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) sur les règles d’information et de protection des particuliers faisant construire. Sont pointées: des erreurs dans la rédaction du contrat de construction, absence de garantie sur le délai de livraison… En cause, les «faux constructeurs» qui exercent sans respecter la réglementation.
À l’instar des copropriétés en difficultés, les copropriétés dites «fragiles» peuvent désormais bénéficier du programme «Habiter mieux» de l’Anah pour financer leurs travaux de rénovation énergétique. Sont concernées les copropriétés construites avant 2001 qui affichent une étiquette énergétique comprise entre D et G et un taux d’impayés de charges compris entre 8 et 25 %, selon leur taille. Elles doivent comporter au minimum 75 % de lots d’habitation occupés en résidence principale. Les travaux entrepris doivent permettre un gain énergétique minimal de 35 %. En 2017, 30 000 logements visés.
La nouvelle a fait grand bruit. Dans une décision en date du 15 mars, le Conseil d’État a annulé, «pour excès de pouvoir», la décision prise fin août 2014 par Manuel Vals, alors Premier ministre, de restreindre l’application de l’encadrement des loyers, issue de la loi Alur, aux seules agglomérations de Paris et de Lille, «à titre expérimental». Le chef du gouvernement avait pointé «les difficultés de (...) mise en œuvre» de la mesure, qui auraient généré «trop d’incertitudes pour les investisseurs». Saisi par l’association «Bail à part, tremplin pour le logement», le Conseil d’État note qu’une «mise en œuvre de la loi à titre expérimental» est inenvisageable «lorsque la loi ne l’a pas elle-même prévu». L’application de l’encadrement des loyers ne devrait pas s’accélérer pour autant. Le ministère du Logement a en effet rappelé que la décision du Conseil d’État était, de fait, respectée depuis l’arrivée d’Emmanuelle Cosse au gouvernement. Mais si la ministre a bien invité «toutes les agglomérations concernées (28 au total, ndlr) à la saisir d’une demande d’agrément de leurs observatoires locaux des loyers», l’encadrement n’y sera pas effectif avant plusieurs mois, au moins.
Le Laboratoire de l’immobilier, filiale du groupe Theseis, a relancé le débat sur une réforme du système de zonage appliqué à certains dispositifs fiscaux, notamment d’aide à l’investissement locatif (Pinel). Aux cinq zones actuellement en vigueur (Abis, A, B1, B2 et C), le service d’études suggère de substituer un système composé de douze zones «échelonnées en fonction des loyers de marché». Et d’expliquer: «Seule une multiplication du nombre de zones, avec une progressivité des loyers, permettrait de tenir compte de la diversité des marchés locatifs, d’éviter les effets inflationnistes et de limiter les erreurs ou imprécisions d’affectation au sein d’une zone.» Plus radicaux, les économistes d’Immo G Consulting proposent, quant à eux, un abandon pur et simple du zonage. Ils estiment en effet qu’«un système de validation locale des projets, par la commune ou via la création de commissions régionales ou départementales, serait le seul à même d’assurer une réelle prise en compte des besoins et des spécificités des territoires» - et ainsi éviter tout dérapage préjudiciable aux investisseurs.
Le développement effréné des meublés saisonniers en ville génère des nuisances: allées et venues incessantes, usure des parties communes, aggravation des charges de gardiennage… Deux associations viennent de lancer une campagne de soutien aux copropriétaires qui en sont les victimes (1). Celles-ci les invitent à attaquer les détenteurs de meublés en justice, en se prévalant de la clause d’habitation bourgeoise, présente dans la majorité des règlements de copropriété. De fait, un arrêt récent de la cour d’appel de Paris (2) a permis à des voisins excédés d’obtenir l’arrêt des locations meublées sur ce fondement. Dans cette affaire, le règlement affectait les lots des derniers étages à une occupation bourgeoise exclusive, seuls les lots du rez-de-chaussée pouvant abriter une activité commerciale. Or, la SCI condamnée exerçait son activité à titre professionnel, dans des chambres de services réunies en appartements. Ce qui était «contraire à la fois aux dispositions du règlement de copropriété et à la destination de l’immeuble et (impliquait) une autorisation unanime de l’assemblée, non décernée au cas présent». Sans compter les troubles de jouissance, dûment constatés. Enfin, la SCI avait bien obtenu le changement d’usage requis par l’administration, mais la cour d’appel rappelle que cette autorisation est toujours délivrée sous réserve des droits des tiers… Ici, neuf copropriétaires décidés à ne pas se laisser submerger par l’activité quasi hôtelière de leur encombrant voisin. (1) «Association pour un hébergement et un tourisme professionnel» (Ahtop) et «Pas d’hôtel clandestin dans mon immeuble» (Padhocmi) (2) CAde Paris n°15/18917 du 15.6.16
La ministre de l’Environnement et de l’Énergie a accusé réception de la demande de l’Association des responsables de copropriété en faveur d’un moratoire sur l’installation de répartiteurs de frais de chaleur dans les copropriétés. Dans un courrier daté du 27 février dernier, Mme Royal se dit «attentive à (la) démarche» de l’association. Celle-ci a procédé à deux études, l’une juridique, l’autre technique, montrant que «les répartiteurs sont non conformes aux exigences légales» et «peuvent être source de contentieux, compte tenu de leur manque de fiabilité». La ministre promet de tenir l’ARC informée des suites qui seront données à sa demande. Nous ferons de même.
39 % des Français considèrent qu’il ne faut transmettre à ses descendants que ce qu’il reste après avoir vécu le mieux possible. Ils sont 32 % à considérer qu’il faut transmettre le plus possible.Source: Cabinet Elabe/Crédit foncier8 500 € tel devrait être, selon les projections des notaires, le niveau moyen des prix des logements parisiens au mois d’avril 2017. Soit une augmentation annuelle de 5,6 %.Source: Notaires de Paris - Île-de-France*8* Français sur 10 considèrent l’absence d’une connexion internet de qualité comme un frein dans le choix d’un logement. Source: OpinionWay/Ariase Group7 % c’est le pourcentage des contrats de syndics jugés satisfaisants, selon une enquête menée sur 188 contrats visant à vérifier le respect du modèle type fixé par décret. Source: 60 millions de consommateurs66 % des locataires estiment que leur propriétaire n’entretient pas suffisamment leur logement du point de vue de l’efficacité thermique.Source: OpinionWay/monexpert-renovation-energie.fr
Comment atteindre l’objectif de 500 000 rénovations énergétiques par an? Un rapport du Plan bâtiment durable, sur le financement de la rénovation énergétique des logements, remis le 21 mars à la ministre du Logement Emmanuelle Cosse, dresse une première cartographie des initiatives à soutenir. «Des voies de progrès sont à notre portée pour renforcer, notamment au travers des financements, la dynamique de rénovation des logements privés», estime Philippe Pelletier, le président du Plan bâtiment durable. Avec 400 000 logements ayant fait l’objet d’une rénovation «performante» en 2014, la courbe se dessine dans le bon sens. «Mais dans la durée, il faudra nécessairement davantage d’efficacité pour susciter de nouvelles rénovations.» Le document liste quatorze propositions visant à favoriser ces actions et leur financement, dont trois sont jugées primordiales. Tout d’abord, l’engagement des banques dans «des dispositifs souples», comme des chartes d’engagement volontaire, afin de rendre les dispositifs d’aides (Éco-PTZ, Cite…) plus visible aux particuliers. Autre priorité, pousser les banques à développer une offre de prêts immobiliers acquisition-rénovation, afin de déclencher les travaux dès la transaction. Enfin, il faut lever les derniers freins au tiers-financement, qui bute encore sur des questions de garanties. En France, 20 millions de logements, soit environ 60 % du parc, ont été construits avant 1974. «C’est donc un enjeu majeur», rappelle le rapport.
L’immatriculation des copropriétés au registre national, instaurée par la loi Alur, a un coût, mais celui-ci doit rester modéré. L’Association des responsables de copropriétés (ARC) a alerté, fin mars, sur le fait que des «syndics professionnels, et en premier lieu les grands groupes, facturent cette tâche à des prix indécents, atteignant jusqu’à 2 900 €». Un cas extrême, qui incite néanmoins à la vigilance. Car, comme le rappelle l’association après vérification auprès du service chargé de l’immatriculation, celle-ci «ne dépend nullement du nombre de lots qui composent l’immeuble», et «prend au maximum une trentaine de minutes». La manœuvre ne nécessite en effet la saisie que d’«une vingtaine de données seulement», toutes d’ordre général, telle la date de début et de fin d’exercice ou le taux d’impayés. L’ARC estime en conséquence que la prestation devrait être facturée au taux horaire, «entre 40 et 80 €». Pour l’instant, l’obligation d’immatriculation ne concerne que les copropriétés de plus de 200 lots ; elle doit être progressivement étendue à l’ensemble du parc.
La terrasse est une véritable extension de la maison, et nous apportons à son aménagement autant de soin qu’à celui de notre intérieur. Son esthétique et son ambiance sont conditionnées par le revêtement utilisé. Pour le choisir, il faut tenir compte du type de sol et de la pose, mais aussi penser à son entretien et à sa pérennité.
Suivie de Nantes et de Strasbourg, Angers arrive en tête du palmarès 2017 des villes vertes de l’Observatoire Unep-Hortis. Ce classement a été réalisé à partir de 1 500 renseignements (données publiques et questionnaires remplis par les villes). En 2017, les villes françaises consacrent, en moyenne, 46,50 € par an et par habitant aux espaces verts. Un budget en baisse de 1,50 € par rapport à 2014. En ce domaine, la France est en retard: Paris n’est qu’à la 17e place du classement des grandes métropoles disposant le plus d’espaces verts
Les villes du Grand Paris ont désormais une note d’attractivité. La Fnaim du Grand Paris a en effet passé au crible 278 villes d’Île-de-France, en leur attribuant une note calculée à partir de 12 critères (équipements et services, emploi, fiscalité locale, sécurité, accès aux soins, aux transports...). Le facteur prix n’a pas été retenu. Paris récolte un modeste 5,78/10, plombé par des problèmes de sécurité (cambriolages et vols aux abords des sites touristiques) et la distance à l’emploi. Une initiative qui devrait donner de la visibilité aux investisseurs...
Vivons-nous dans un intérieur sain? C’est une question que nous nous posons tous. Le Healthy Home Coach y répond. Ce petit cylindre recouvert d’aluminium mat renferme des capteurs qui mesurent le bruit, la concentration en dioxyde de carbone (CO2), l’humidité et la température. La mise en route est d’une simplicité enfantine: vous posez l’appareil dans la pièce à analyser, puis vous le reliez à une prise électrique. La suite se passe sur votre smartphone (iOS ou Android): avec l’application Healthy Home Coach, vous configurez le boîtier, en le connectant à votre réseau wi-fi. L’outil est opérationnel en quelques minutes.
En ce début d’année, le marché locatif, caractérisé par un rebond d’activité et des prix stables, paraît assaini. Il s’agirait d’une illusion trompeuse, à en croire l’observatoire Clameur, qui pointe, dans le même temps, l’érosion des recettes locatives et l’état de dégradation des logements, faute pour les bailleurs d’effectuer des travaux de rénovation.
Afin de tenir compte de la possibilité de cumul entre l'éco-PTZ et le crédit d'impôt pour la transition énergétique, les formulaires de demande et de justification de travaux pour l’obtention des deux dispositifs ont été modifiés.
Vigilance sur le crédit. Dans un communiqué publié le 15 mars dernier, le Haut Conseil de stabilité financière (HCF) a fait savoir qu’il comptait renforcer sa vigilance sur les critères d’octroi des prêts appliqués par les banques à leurs clients. L’instance chargée de veiller à la stabilité du système financier constate en effet un «assouplissement des conditions d’octroi de crédit ainsi qu’une forte hausse de la production de crédit, alimentée par les rachats et négociation». Elle s’inquiète également de la reprise du marché résidentiel, qui retrouve les plus hauts niveaux de transactions observés jusqu’en 2008, puis début 2012, et de la poursuite de la hausse des prix immobiliers. La Banque de France constate de son côté que le nombre de prêts octroyés à des particuliers a bondi de 50 % depuis octobre 2016. Le HCF estime important que ces évolutions «ne contribuent pas à fragiliser le secteur bancaire ni ne favorisent l’apparition d’une dynamique spéculative».
Les taux d’intérêt sont repartis à la hausse, mais ils demeurent à un niveau extrêmement bas. Si vous avez l’intention de concrétiser un projet d’investissement immobilier, vous vous posez la question de son financement. Sachant que, même si vous disposez de fonds propres, emprunter peut augmenter votre rendement et mettre vos proches à l’abri. Explications et simulations.
Cass. civ. 3e du 5.1.17, n° 15-27540Un bien manifestement inhabitable peut-il être transformé en logement? Aux acquéreurs de s’en assurer avant de conclure. Telle est la leçon à retenir de cette affaire.
À compter du 1er avril, les notices d’information jointes aux contrats de construction de maison individuelle (CCMI) devront être conformes aux prescriptions de l’arrêté du 23 février 2017. Cette mise à jour concerne principalement le délai de rétractation, porté de sept à dix jours par la loi Macron. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception notifiant le contrat et la notice d’information au maître de l’ouvrage (CCH, art. L. 271-1). Il s’applique aux contrats de construction portant sur une maison individuelle à usage exclusif d’habitation conclus après le 4 mars 2017(Arrêté du 23.2.17, JO du 4.3.17)
CA de Chambéry du 5.1.17, n° 15/02278Le bailleur doit louer un logement décent (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989). Mais quelle est la frontière qui sépare un logement non décent d’un logement mal équipé, à l’origine de simples troubles de jouissance pour les locataires?
Cass. soc. du 1.2.17, n° 15-26853Cet arrêt de la Cour de cassation procède à un véritable revirement de jurisprudence sur la question très sensible du licenciement économique des concierges et gardiens d’immeuble.
L’administration vient de mettre à jour sa doctrine pour caractériser l’activité de marchand de biens. Deux critères cumulatifs doivent désormais être présents: le caractère habituel des opérations et l’intention spéculative du cédant. Le fisc aligne ainsi sa position sur une décision du Conseil d’État de 2006. Les précisions contraires issues de la base Bofip sont supprimées. Pour rappel, les cessions occasionnelles d’immeubles par les personnes physiques ou les sociétés civiles immobilières (SCI) relèvent, en principe, du régime des plus-values immobilières des particuliers. En revanche, l’achat à titre habituel d’immeubles en vue de les revendre, est assimilé à une activité de marchand de biens. Le caractère habituel des opérations d’achat/revente réalisées par un particulier sera établi après un «examen approfondi des «antécédents» du redevable (...) de façon à établir le nombre, l’importance et la fréquence de ces opérations». L’intention spéculative - l’intention de revendre - s’apprécie au moment de l’achat ou de la souscription et non à celui de la revente (CE, arrêt du 2.6.06, n° 266507) et d’après les circonstances spéciales à chaque affaire (court délai séparant les acquisitions ou les souscriptions des reventes, montant des bénéfices réalisés...).(Instruction Bofip du 4.1.17)
Une réponse ministérielle est récemment venue rappeler les règles en matière de fixation de limites aux bruits de chantier. Le texte rappelle que la limitation des nuisances à la source est régie par un arrêté du 18 mars 2002, pris pour l’application de la directive du 8 mai 2000. Ainsi, les engins de chantier sont-ils soumis à une limitation de leur niveau sonore ou à un étiquetage apparent des niveaux de puissance acoustique garantis. Le comportement anormalement bruyant ou le non-respect de prescriptions en vigueur constituent une infraction.(Rép. min. n° 100315, JOAN Q du 14.2.17)
Les particuliers qui ont souscrit un crédit immobilier depuis le 1er mars 2017 pourront changer d’assurance emprunteur à tout moment. Le but de cette réforme? Instiller davantage de concurrence sur ce marché très fermé, pour faire baisser les prix. Sur le papier, une bonne idée. Dans la pratique, tout le monde n’y a pas intérêt.
Cass. com. 11.1.17, n°15-22382Voici une affaire qui devrait inciter l’acquéreur d’un fonds de commerce à la plus grande vigilance en opérant, préalablement à la vente, les vérifications financières qui s’imposent. Et en recourant, au besoin, aux conseils d’un professionnel, expert-comptable ou avocat.
Une réponse ministérielle récente est venue rappeler qu’en cas de sous-location, le bailleur principal et le bailleur secondaire (locataire principal) sont tenus de déclarer les loyers qu’ils perçoivent dans la catégorie dont chacun relève. Concrètement, dans le cas où un propriétaire a consenti un bail nu à un premier locataire qui sous-loue à son tour le logement meublé, il existe deux baux. Le premier, entre le propriétaire et le locataire (bail nu), le second entre le locataire principal et un sous-locataire (bail meublé). Ces deux baux relèvent de régimes fiscaux différents. Les loyers perçus par le propriétaire du bien sont à déclarer dans la catégorie des revenus fonciers. Le locataire principal qui sous-loue son logement à une tierce personne devra, lui, déclarer les revenus perçus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).(Rép. min. n°23432, JO du 9.3.17)
Le contexte:Toute copropriété équipée d’une chaudière commune doit réfléchir à l’installation d’«appareils de mesure» lui permettant de procéder à une individualisation des frais de chauffage collectif (art. R. 241-7 du Code de l’énergie). Cette nouvelle obligation, née de la loi relative à la transition énergétique (LTE) du 17 août 2015, a été intégrée par la loi du 10 juillet 1965. Un article 24-9, nouveau, impose au syndic de l’immeuble d’«inscri(re) à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un tel dispositif d’individualisation, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet» (voir "Individualisation, de quoi parle-t-on?"). L’article L. 241-9 du Code de l’énergie précise quant à lui qu’il revient également au syndic, en tant que représentant du syndicat des copropriétaires, de «s’assure(r) que l’immeuble comporte une installation répondant à (l’)obligation» de mesurer «la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif», préalable à l’individualisation. Mises à part ces précisions, peu d’indications légales sur la marche à suivre. Les textes sont notamment muets sur le point de savoir s’il faut modifier le règlement de copropriété pour tenir compte de l’installation de ces appareils de mesure et des changements que cela implique concernant le paiement des charges de chauffage. L’article L. 241-9 se contente de préciser que «les frais de chauffage et de fourniture d’eau chaude (qui sont) mis à la charge des occupants comprennent, en plus des frais fixes, le coût des quantités de chaleur» effectivement consommées, cela «nonobstant toute disposition, convention ou usage contraires». Cette dernière phrase conduit à penser que toute clause contraire du règlement de copropriété serait nulle. Il ne serait donc pas nécessaire de procéder à sa mise à jour, la nouvelle répartition des frais de chauffage induite par l’installation des appareils de mesure s’appliquant de facto.
L’article L. 581-8 du Code de l’environnement interdit la publicité dans certaines zones à l’intérieur des agglomérations. Toutefois, la disposition visant les abords des monuments historiques avait été modifiée par la loi 2016-925 du 7 juillet 2016. À cette occasion, cette disposition a été déplacée par inadvertance dans un alinéa dont l’entrée en vigueur a été fixée au 1er janvier 2020 (loi 2016-925, art.100 et 112). Cette modification a eu pour effet de rendre la publicité à proximité de ces monuments temporairement possible. La loi relative au statut de Paris et à l’aménagement métropolitain rétablit l’interdiction. (Loi n°2017-257 du 28.2.17, JORF 0051 du 01.3.17)
Depuis le 1er mars 2017, l’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise (C. proc. pén., art. 8 mod.) Ce délai était précédemment de trois ans. Les infractions d’urbanisme visées aux articles L. 610-1 et L. 480-4 du Code de l’urbanisme sont concernées. Ce nouveau délai de prescription s’applique pour la répression des infractions commises avant l’entrée en vigueur de la loi qui l’instaure, lorsque la prescription n’est pas acquise (C. pén., art. 112-2, 4°). (Loi n°2017-242 du 27.2.17, JORF 0050 du 28)
Les décisions concernant la copropriété sont prises en assemblée générale de copropriétaires. Convocation, ordre du jour et fonctionnement des assemblées générales de copropriété.
Les copropriétaires peuvent disposer librement des parties privatives et communes de l'immeuble, à condition de respecter les dispositions du règlement de copropriété, les droits des autres copropriétaires et la destination de l'immeuble.
Le recouvrement des charges est de la compétence du syndic. En cas d'impayé, il dispose de plusieurs procédures et n'a besoin d'aucune autorisation d'assemblée générale pour engager une action en recouvrement.
Le règlement de copropriété définit les parties privatives, les parties communes, et leurs conditions d'utilisation. Il définit également les droits et les obligations de chaque copropriétaire, ainsi que les règles de fonctionnement de la collectivité.
Les charges de copropriété incombent aux copropriétaires. On distingue les charges courantes, qui permettent à la copropriété de fonctionner, et les charges exceptionnelles qui servent à financer des dépenses ponctuelles. Calcul et paiement des charges.
Les décisions prises en assemblée générale de copropriété sont votées à différentes majorités. La loi de 1965 a prévu trois majorités: la majorité simple, dite "de l'article 24", la majorité absolue, dite "de l'article 25", et la double majorité, dite de "l'article 26". Certaines décisions exigent l'unanimité des voix.
Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires et doit remplir plusieurs missions. Il représente la copropriété et s'occupe de sa gestion administrative et financière. Il est également chargé d'entretenir l'immeuble et d'exécuter les décisions prises en assemblée générale.
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